Steigende Baustoffpreise, Personalmangel und vorsichtig agierende Banken erschweren die Umsetzung von Projektentwicklungen immer mehr. Kann Mezzanine-Kapital bei der finanziellen Umsetzung von Projekten helfen?
Die Preise für Immobilien sind in den letzten Jahren in die Höhe geschossen. Egal ob Bestandsimmobilie oder Neubau, jedes Jahr wurden die Ausgaben höher. So hat sich etwa der Neubau von Wohnungen im Jahr 2022 um über 14 Prozent im Vergleich zu 2021 verteuert. Einen höheren Anstieg gab es zuletzt im August 1970.
Dramatische Lage für Projektentwickler
Durch die unsicheren globalen Entwicklungen in Verbindung mit Personalmangel und starken Lieferengpässen, treibt die weiterhin große Nachfrage an Baumaterialien die Preise und Vorleistungen stetig in die Höhe. Diese Situation führt dazu, dass Projektentwicklungen schwieriger zu kalkulieren und teilweise sogar unrentabel werden. Dagegen sorgen Zinsanstieg und stagnierende Mieten bei Bestandsimmobilien für sehr geringe Wertzuwächse.
Hinzu kommt, dass Banken durch die unsichere Gesamtsituation sowie strengere aufsichtsrechtliche Anforderungen vorsichtiger werden und ihre Portfolien überprüfen. Das dadurch steigende Refinanzierungsniveau sowie höhere Risikokosten werden bei der Kreditvergabe dementsprechend einkalkuliert, Finanzierungsstandards verschärft; Kunden benötigen mehr Eigenkapital.
Diese Entwicklung geht ebenfalls aus einer Umfrage von Engel & Völkers Investment Consulting hervor, laut der sich Projektentwickler und Bauträger zunehmend mit Problemen hinsichtlich der Finanzierung ihrer Immobilienprojekte konfrontiert sehen. So gab über die Hälfte der Befragten an, dass sie aus Gründen der Finanzierbarkeit im Jahr 2020 Transaktionen abbrechen mussten.
Vor diesem Hintergrund und der weiterhin hohen Nachfragesituation am Immobilienmarkt wird deutlich, dass alternative Finanzierungen künftig eine immer entscheidendere Rolle in der Immobilienwirtschaft spielen werden.
Mezzanine-Kapital statt Eigenkapital
Die Aufnahme von Mezzanine-Kapital stellt eine dieser alternativen Finanzierungsformen dar. Der Begriff „Mezzanine“ stammt aus der Architektur und bedeutet „Zwischengeschoss“. Im übertragenen Sinne verbindet Mezzanine-Kapital die Charakteristika von Fremd- und Eigenkapital. Je nach Ausgestaltungsform ist es bilanziell näher dem Eigenkapital oder dem Fremdkapital zuzuordnen.
Mezzanine als „wirtschaftliches Eigenkapital“
Mezzanine-Kapital kann vielfältig ausgestaltet werden und zeichnet sich entsprechend durch verschiedene Eigenschaften aus. Eine dieser Eigenschaften ist die Nachrangigkeit gegenüber klassischem Fremdkapital. Zwar gehen auch Mezzanine-Kapitalgeber dazu über sich grundbuchrechtlich absichern zu lassen, doch treten diese hinter den Forderungen erstrangiger Gläubiger zurück. Im Falle einer Insolvenz des Kapitalnehmers bedeutet dies, dass der Gläubiger der Mezzanine-Finanzierung erst nach der vollständigen Rückzahlung des vorrangigen Fremdkapitals befriedigt wird.
Darüber hinaus weist das Mezzanine-Kapital durch die Nachrangigkeit eine eigenkapitalähnliche Haftungsfunktion auf und wird daher von Banken als „wirtschaftliches Eigenkapital“ klassifiziert. Durch diese Eigenschaft erhöht sich die Eigenkapitalquote, was zur Verbesserung des Unternehmensratings und der Finanzierungsstruktur einer Projektentwicklung führen kann.
Unterschied Eigenkapital, Fremdkapital & Mezzanine-Kapital
Bei einer typischen Immobilienfinanzierung für ein Neubauprojekt stellt das Mezzanine-Kapital nicht das gesamte Darlehen dar, sondern ist lediglich ein Baustein im Finanzierungsplan.
| Eigenkapital | Mezzanine-Kapital | Fremdkapital | |
| Laufzeit | Unbefristet | Befristet | Befristet |
| Sicherheiten | Unbesichert | Unbesichert; i.d.R | Besichert |
| Zinsen | Erfolgsabhängige Verzinsung | Entweder feste oder erfolgsabhängige Verzinsung | Feste Verzinsung |
| Haftung | Nachrangig | Nachrangig | Vorrangig |
| Beteiligung | Komplette Gewinn- und Verlustteilnahme | Meistens keine Verlustteilnahme | Keine Beteiligung an Gewinn oder Verlust |
| Mitspracherecht | Informations- und Kontrollrechte und auch Mitwirkungsrechte des Gläubigers | In bestimmten Fällen Kontrollrechte | Kein Mitspracherecht |
Die Vor- und Nachteile von Mezzanine-Kapital
Obwohl eine Nähe zum Eigenkapital besteht, weist Mezzanine-Kapital entscheidende Unterschiede auf, die Vorteile und Nachteile für Projektentwickler und Bauträger mit sich bringen.
Vorteile:
- Kapitalnehmer bewahren sich ihre Entscheidungsfreiheiten im operativen und strategischen Bereich
- Die Unabhängigkeit von Banken steigt
- Zur Beantragung von Mezzanine-Kapital sind in der Regel weniger Sicherheiten nötig
- Mezzanine-Kapital ist flexibel in Bezug auf Rückzahlungs- und Kündigungsmodalitäten
- Mezzanine-Kapital erhöht das Eigenkapital und die Eigenkapitalquote
- Unternehmen erhaltenen einen besseren Zugang zu Bankkrediten, aufgrund der höheren Eigenkapitalquote (EKQ)
- Bilanzstruktur und Bonität werden verbessert und ermöglichen bessere Finanzierungskonditionen bei Banken
- Keine Kapitalverwässerung oder Verlust von Eigentumsrechten der Gesellschafter
- Mezzanine-Kapital schließt Finanzierungslücken und es können Kapitalgrundlagen für Investitionen gebildet werden
- Mezzanine begünstigt die steuerliche Abzugsfähigkeit von Zinsen
Nachteile:
- Gegenüber einem Bankkredit fallen höhere Kosten an
- Mezzanine-Kapital bedeutet erhöhte Transparenzanforderungen für Unternehmen
- Die Kapitalüberlassung ist zeitlich befristet
Positive Wirkung auf Immobilienprojekte
Es kann festgehalten werden, dass Mezzanine-Kapital für Projektentwickler und Bauträger prädestiniert ist, um Projekte umzusetzen, ohne Eigenkapital übermäßig zu beanspruchen. Den eintretenden Effekt der Mezzanine-Kapitalaufnahme haben wir Ihnen im folgenden Beispiel rudimentär skizziert.
Beispiel einer Rechnung vor und nach Aufnahme von Mezzanine-Kapital:
Vor der Aufnahme von Mezzanine-Kapital lag das Eigenkapital bei 4 Millionen Euro und das Fremdkapital bei 16 Millionen Euro. Nach Aufnahme von Mezzanine-Kapital braucht das Eigenkapital nur noch bei 1 Million Euro zu liegen, weil es durch 3 Millionen Euro Mezzanine aufgefangen wird. Das Fremdkapital bleibt bei 16 Millionen Euro bestehen.
Projektentwickler und Bauträger, welche die Rahmenbedingungen für die Aufnahme von Mezzanine-Kapital erfüllen und insbesondere eine plausible Exit-Strategie für die Kapitalrückführung aufzeigen, können die Eigenkapitalanforderungen der Banken mit Mezzanine ausgleichen. Hieraus ergeben sich entscheidende Vorteile:
- Die Umsetzung eines Projektes kann auch von Projektentwicklern bzw. Bauträgern realisiert werden, die mit wenig Eigenkapital ausgestattet sind.
- Bauträger mit ausreichendem Eigenkapital können durch die Mezzanine-Finanzierung Eigenkapital einsparen. Dieses können sie nutzen, um weitere Projekte parallel umzusetzen.
- Ein weiterer positiver Effekt des Mezzanine-Kapitals ist die Möglichkeit, einen wesentlich größeren Hebel für Fremdkapitalfinanzierungen zu nutzen.
Auf was Sie bei der Aufnahme von Mezzanine-Kapital achten müssen, wie eine Exit-Strategie aussieht und was Sie sonst alles zu Mezzanine-Kapital wissen müssen, erläutern wir Ihnen in einem kostenfreien Webinar am 21. September 2022.
Selbstverständlich stehen wir Ihnen auch jetzt schon für sämtliche Finanzierungsfragen zur Verfügung. Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf!