Mezzanine-Kapital bei der Immobilienfinanzierung

10.06.2022 - Eigenkapital , fremdkapital , Immobilienfinanzierung , mezzanine , mezzanine-kapital

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Steigende Baustoffpreise, Personalmangel und vorsichtig agierende Banken erschweren die Umsetzung von Projektentwicklungen immer mehr. Kann Mezzanine-Kapital bei der finanziellen Umsetzung von Projekten helfen?

Die Preise für Immobilien sind in den letzten Jahren in die Höhe geschossen. Egal ob Bestandsimmobilie oder Neubau, jedes Jahr wurden die Ausgaben höher. So hat sich etwa der Neubau von Wohnungen im Jahr 2022 um über 14 Prozent im Vergleich zu 2021 verteuert. Einen höheren Anstieg gab es zuletzt im August 1970.

Dramatische Lage für Projektentwickler

Durch die unsicheren globalen Entwicklungen in Verbindung mit Personalmangel und starken Lieferengpässen, treibt die weiterhin große Nachfrage an Baumaterialien die Preise und Vorleistungen stetig in die Höhe. Diese Situation führt dazu, dass Projektentwicklungen schwieriger zu kalkulieren und teilweise sogar unrentabel werden. Dagegen sorgen Zinsanstieg und stagnierende Mieten bei Bestandsimmobilien für sehr geringe Wertzuwächse.

Hinzu kommt, dass Banken durch die unsichere Gesamtsituation sowie strengere aufsichtsrechtliche Anforderungen vorsichtiger werden und ihre Portfolien überprüfen. Das dadurch steigende Refinanzierungsniveau sowie höhere Risikokosten werden bei der Kreditvergabe dementsprechend einkalkuliert, Finanzierungsstandards verschärft; Kunden benötigen mehr Eigenkapital.

Diese Entwicklung geht ebenfalls aus einer Umfrage von Engel & Völkers Investment Consulting hervor, laut der sich Projektentwickler und Bauträger zunehmend mit Problemen hinsichtlich der Finanzierung ihrer Immobilienprojekte konfrontiert sehen. So gab über die Hälfte der Befragten an, dass sie aus Gründen der Finanzierbarkeit im Jahr 2020 Transaktionen abbrechen mussten.

Vor diesem Hintergrund und der weiterhin hohen Nachfragesituation am Immobilienmarkt wird deutlich, dass alternative Finanzierungen künftig eine immer entscheidendere Rolle in der Immobilienwirtschaft spielen werden.

Mezzanine-Kapital statt Eigenkapital

Die Aufnahme von Mezzanine-Kapital stellt eine dieser alternativen Finanzierungsformen dar. Der Begriff „Mezzanine“ stammt aus der Architektur und bedeutet „Zwischengeschoss“. Im übertragenen Sinne verbindet Mezzanine-Kapital die Charakteristika von Fremd- und Eigenkapital. Je nach Ausgestaltungsform ist es bilanziell näher dem Eigenkapital oder dem Fremdkapital zuzuordnen.

Mezzanine als „wirtschaftliches Eigenkapital“

Mezzanine-Kapital kann vielfältig ausgestaltet werden und zeichnet sich entsprechend durch verschiedene Eigenschaften aus. Eine dieser Eigenschaften ist die Nachrangigkeit gegenüber klassischem Fremdkapital. Zwar gehen auch Mezzanine-Kapitalgeber dazu über sich grundbuchrechtlich absichern zu lassen, doch treten diese hinter den Forderungen erstrangiger Gläubiger zurück. Im Falle einer Insolvenz des Kapitalnehmers bedeutet dies, dass der Gläubiger der Mezzanine-Finanzierung erst nach der vollständigen Rückzahlung des vorrangigen Fremdkapitals befriedigt wird.

Darüber hinaus weist das Mezzanine-Kapital durch die Nachrangigkeit eine eigenkapitalähnliche Haftungsfunktion auf und wird daher von Banken als „wirtschaftliches Eigenkapital“ klassifiziert. Durch diese Eigenschaft erhöht sich die Eigenkapitalquote, was zur Verbesserung des Unternehmensratings und der Finanzierungsstruktur einer Projektentwicklung führen kann.

Unterschied Eigenkapital, Fremdkapital & Mezzanine-Kapital

Bei einer typischen Immobilienfinanzierung für ein Neubauprojekt stellt das Mezzanine-Kapital nicht das gesamte Darlehen dar, sondern ist lediglich ein Baustein im Finanzierungsplan.

EigenkapitalMezzanine-KapitalFremdkapital
LaufzeitUnbefristet BefristetBefristet
SicherheitenUnbesichertUnbesichert; i.d.RBesichert
ZinsenErfolgsabhängige VerzinsungEntweder feste oder erfolgsabhängige VerzinsungFeste Verzinsung
HaftungNachrangigNachrangigVorrangig
BeteiligungKomplette Gewinn- und VerlustteilnahmeMeistens keine VerlustteilnahmeKeine Beteiligung an Gewinn oder Verlust
MitspracherechtInformations- und Kontrollrechte
und auch Mitwirkungsrechte des Gläubigers
In bestimmten Fällen KontrollrechteKein Mitspracherecht
Der Unterschied zwischen Eigen-, Fremd- und Mezzanine-Kapital

Die Vor- und Nachteile von Mezzanine-Kapital

Obwohl eine Nähe zum Eigenkapital besteht, weist Mezzanine-Kapital entscheidende Unterschiede auf, die Vorteile und Nachteile für Projektentwickler und Bauträger mit sich bringen.

Vorteile:

  • Kapitalnehmer bewahren sich ihre Entscheidungsfreiheiten im operativen und strategischen Bereich
  • Die Unabhängigkeit von Banken steigt
  • Zur Beantragung von Mezzanine-Kapital sind in der Regel weniger Sicherheiten nötig
  • Mezzanine-Kapital ist flexibel in Bezug auf Rückzahlungs- und Kündigungsmodalitäten
  • Mezzanine-Kapital erhöht das Eigenkapital und die Eigenkapitalquote
  • Unternehmen erhaltenen einen besseren Zugang zu Bankkrediten, aufgrund der höheren Eigenkapitalquote (EKQ)
  • Bilanzstruktur und Bonität werden verbessert und ermöglichen bessere Finanzierungskonditionen bei Banken
  • Keine Kapitalverwässerung oder Verlust von Eigentumsrechten der Gesellschafter
  • Mezzanine-Kapital schließt Finanzierungslücken und es können Kapitalgrundlagen für Investitionen gebildet werden
  • Mezzanine begünstigt die steuerliche Abzugsfähigkeit von Zinsen

Nachteile:

  • Gegenüber einem Bankkredit fallen höhere Kosten an
  • Mezzanine-Kapital bedeutet erhöhte Transparenzanforderungen für Unternehmen
  • Die Kapitalüberlassung ist zeitlich befristet

Positive Wirkung auf Immobilienprojekte

Es kann festgehalten werden, dass Mezzanine-Kapital für Projektentwickler und Bauträger prädestiniert ist, um Projekte umzusetzen, ohne Eigenkapital übermäßig zu beanspruchen. Den eintretenden Effekt der Mezzanine-Kapitalaufnahme haben wir Ihnen im folgenden Beispiel rudimentär skizziert.

Beispiel einer Rechnung vor und nach Aufnahme von Mezzanine-Kapital:

Vor der Aufnahme von Mezzanine-Kapital lag das Eigenkapital bei 4 Millionen Euro und das Fremdkapital bei 16 Millionen Euro. Nach Aufnahme von Mezzanine-Kapital braucht das Eigenkapital nur noch bei 1 Million Euro zu liegen, weil es durch 3 Millionen Euro Mezzanine aufgefangen wird. Das Fremdkapital bleibt bei 16 Millionen Euro bestehen.

Projektentwickler und Bauträger, welche die Rahmenbedingungen für die Aufnahme von Mezzanine-Kapital erfüllen und insbesondere eine plausible Exit-Strategie für die Kapitalrückführung aufzeigen, können die Eigenkapitalanforderungen der Banken mit Mezzanine ausgleichen. Hieraus ergeben sich entscheidende Vorteile:

  • Die Umsetzung eines Projektes kann auch von Projektentwicklern bzw. Bauträgern realisiert werden, die mit wenig Eigenkapital ausgestattet sind.
  • Bauträger mit ausreichendem Eigenkapital können durch die Mezzanine-Finanzierung Eigenkapital einsparen. Dieses können sie nutzen, um weitere Projekte parallel umzusetzen.
  • Ein weiterer positiver Effekt des Mezzanine-Kapitals ist die Möglichkeit, einen wesentlich größeren Hebel für Fremdkapitalfinanzierungen zu nutzen.

Auf was Sie bei der Aufnahme von Mezzanine-Kapital achten müssen, wie eine Exit-Strategie aussieht und was Sie sonst alles zu Mezzanine-Kapital wissen müssen, erläutern wir Ihnen in einem kostenfreien Webinar am 21. September 2022.

Selbstverständlich stehen wir Ihnen auch jetzt schon für sämtliche Finanzierungsfragen zur Verfügung. Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf!

EU-Taxonomie gibt den Takt zu einer ökologisch-nachhaltigen Wirtschaft vor

10.02.2022 - Environment , ESG-Kriterien , EU-Taxonomie , EU-Taxonomy , Governance , Social

eu-taxonomie


Am 1. Januar 2022 ist der erste Teil der EU-Taxonomie in Kraft gesetzt worden und Gas sowie Atomkraft wurden am 2. Februar unter Auflagen als nachhaltig eingestuft.

Worum es sich bei der EU-Taxonomie handelt, was mit ihr einhergeht und welche Auswirkungen dies für die Sozial- und Gesundheitswirtschaft haben könnte, werden wir im Folgenden kurz und kompakt für Sie zusammenfassen.

Was ist die EU-Taxonomie?

Bei der EU-Taxonomie handelt es sich um ein Klassifizierungssystem für die Bewertung ökologischer Nachhaltigkeit von wirtschaftlichen Aktivitäten eines Unternehmens. Unter anderem soll dies zu einer Stärkung des Vertrauens bei Investoren führen, grüne Investitionen transparenter und attraktiver machen, die Anleger vor Greenwashing schützen und insbesondere zum Klimaschutz beitragen.

Kriterien, Ziele und Adressaten der EU-Taxonomie

Um im Sinne der Taxonomie als ökologisch nachhaltig eingestuft zu werden, muss eine wirtschaftliche Tätigkeit

  • zu einem der sechs ökologischen Ziele einen wesentlichen Beitrag leisten
  • die anderen ökologischen Ziele nicht nachteilig beeinflussen
  • soziale Mindeststandards einhalten

Die angesprochenen ökologische Ziele wurden seitens der Europäischen Kommission dabei wie folgt definiert:

  • Klimaschutz
  • Anpassung an den Klimawandel
  • Nachhaltige Nutzung und Schutz von Wasser- und Meeresressourcen
  • Wandel zu einer Kreislaufwirtschaft
  • Vermeidung und Verminderung der Umweltverschmutzung
  • Schutz und Wiederherstellung von Ökosystemen und Biodiversität

Adressaten / berichtspflichtig sind:

  • die EU sowie Mitgliedstaaten der EU,
  • Finanzmarktteilnehmer, die Finanzprodukte bereitstellen,
  • Unternehmen, die zur Veröffentlichung nicht-finanzieller Erklärungen verpflichtet sind.

Berichterstattungspflichtig sind seit Januar 2022 grundsätzlich Genossenschaften, Kreditinstitute, Finanzdienstleister und Versicherungsunternehmen sowie kapitalmarktorientierte Unternehmen mit mehr als 500 Mitarbeitern im Jahresdurchschnitt, die der NFRD (Non-Financial Reporting-Directive) unterliegen. Die Taxonomie-Verordnung bezieht sich somit auf die Anwendungsbereiche der geltenden Corporate Social Responsibility- bzw. Bilanzrichtline.

Verlangt werden im ersten Schritt Angaben zu den Zielen Klimaschutz und Anpassungen an den Klimawandel, welche im Jahr 2023 um die restlichen vier Ziele ergänzt werden sollen.

Wichtig: Zukünftig sind auch kleinere Unternehmen ab 250 Mitarbeitern verpflichtet, über ihre Nachhaltigkeitsaktivitäten zu berichten. Die neue Berichtspflicht wird voraussichtlich ab dem Geschäftsjahr 2023 anzuwenden sein.

Bedeutung für die Sozialwirtschaft: Fokus liegt auf ökologischem Fußabdruck

Anhand der derzeitigen Ausgestaltung der Taxonomie lässt sich festhalten, dass aktuell vor allem das „E“ (Environment) in den ESG-Kriterien, welches sich auf den Umweltschutz bezieht, abgedeckt wird. Schließlich sind Maßnahmen wie die energetische Optimierung von Gebäuden, Ausbau zur Gewinnung Erneuerbarer Energien und Reduzierung von Treibhausgasen, die unter Environment fallen, auch jene Maßnahmen, die besonders stark dazu beitragen, der Klimaerwärmung entgegenzuwirken.

Auch wenn Sie als Unternehmen der Sozialwirtschaft nicht den direkten Berichtspflichten unterliegen, so sollten Sie sich trotzdem mit der ökologischen Nachhaltigkeit beschäftigen und Ihren ökologischen Fußabdruck durch energetische Maßnahmen (z.B. Energieeffiziente Sanierung von Gebäuden) verbessern und schauen, wie Sie dies messbar machen sowie Kennzahlentechnisch darstellen können.

Denn klar ist, dass Banken und andere Kapitalgeber bereits jetzt mehr Wert auf Nachhaltigkeit in ihren Bilanzen legen, um den Anforderungen der Taxonomie zukünftig gerecht zu werden. Dies könnte dazu führen, dass in Zukunft auch von sozialwirtschaftlichen Unternehmen gewisse Informationen bzw. Kennzahlen von Banken verlangt werden könnten.

Außerdem ist davon auszugehen, dass Unternehmen, welche sich nicht mit ihrem ökologischen Fußabdruck beschäftigen und Maßnahmen ergreifen, zukünftig einen Wettbewerbsnachteil haben. Denn auch in der Gesellschaft ist Nachhaltigkeit, besonders im Bereich Klimaschutz, angekommen und beeinflusst die Entscheidungen der jeweiligen Kundensegmente.

Soziale Nachhaltigkeit bisher nicht definiert!

In welchem Umfang die soziale Nachhaltigkeit in Zukunft berücksichtigt und seitens der EU definiert werden könnte, bleibt abzuwarten. Sollten jedoch Bereiche wie Bildung, Pflege, Gesundheit oder auch soziale Tätigkeiten unter die soziale Nachhaltigkeit fallen, so kann davon ausgegangen werden, dass dies zu einer erheblichen Aufwertung der Sozial- und Gesundheitswirtschaft führt und sich eine Kapitalaufnahme leichter darstellen lässt.

Vom 14. bis 16. Juni 2022 veranstaltet Vincentz die Altenheim EXPO 2022, bei der Herr Thomas Krummenast von der am 15. Juni 2022 über einen Fachvortrag über die EU-Taxonomie und ihre Auswirkungen auf Betreiber von Sozialimmobilien halten wird.

Wir freuen uns, Sie auf der Veranstaltung an unserem Stand auf der Altenheim EXPO begrüßen dürfen.

Selbstverständlich stehen wir Ihnen auch jetzt schon für Fragen zur EU-Taxonomie zur Verfügung.

Ergänzungsinformationen zu ESG

Die Abkürzung ESG steht für Environment Social und Governance (Deutsch = Umwelt, Soziales & Unternehmensführung). Insbesondere im Bereich der Finanz- / Investitionswelt gewinnt der Begriff ESG zunehmend an Bedeutung und wird mit nachhaltigen sowie sozial verantwortlichen Investoren in Verbindung gebracht.

Grund hierfür ist, dass die ESG-Kriterien nicht nur die finanziellen Aspekte eines Investments betrachten, sondern die Nachhaltigkeit eines Unternehmens und dessen Beitrag zur Gesellschaft in Gänze berücksichtigen und somit neue Bewertungskriterien darstellen.

Die ESG-Kriterien im Überblick


Environment


Beim sogenannten Umweltaspekt wird betrachtet, inwiefern Unternehmen oder Staaten:

  • die Umwelt verschmutzen
  • Treibhausgase oder Schadstoffe emittieren
  • Ressourcen verbrauchen oder Energie effizient nutzen

Vor dem Hintergrund der Klimadebatte steht dieser Teil der ESG-Kriterien besonders im Fokus.

Social


Der Aspekt Soziales bezieht sich auf die Verantwortung von Unternehmen im sozialen Bereich:

  • Der Arbeitssicherheit
  • Des Gesundheitsschutzes
  • Der Achtung von Menschenrechten

und welchen Mehrwert das Unternehmen der Gesellschaft bringt.

Governance (Aufsichtsstrukturen / Unternehmensführung)

Die dritte Bedingung der ESG-Kriterien befasst sich mit der nachhaltigen und verantwortungsbewussten Unternehmensführung, welche interne Prozesse und Werte fördert, um Risiken vorzubeugen. Hierunter fallen Maßnahmen zur Verhinderung von Bestechung, Korruption oder Betrug.

BEG-Programmstopp: Durchatmen für bisherige BEG-Antragssteller

10.02.2022 - BEG , BEG-Antrag , BEG-Programmstopp , Bundesförderung für effiziente Gebäude

beg-programmstopp


Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck stellt Milliarden bereit um den BEG-Programmstopp zu verhindern und Antragssteller der Bundesförderung für effiziente Gebäude nicht im Stich zu lassen. Was war passiert?

Am 24. Januar 2022 teilte die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) mit, dass alle KfW-Programmvarianten in der BEG einem vorläufigen, mit sofortiger Wirkung geltendem Antrags- und Zusage-Stopp unterliegen. Dies hatte der Vorstand der KfW in Abstimmung mit dem Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) beschlossen.
Grund hierfür war die enorme Antragsflut, welche zu einer Ausschöpfung der bereitgestellten Haushaltsmittel führte.

Nicht betroffen von dem BEG-Programmstopp war die vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) umgesetzte BEG-Förderung von Einzelmaßnahmen in der Sanierung (u.a. Heizungstausch, etc.).

Nun kann Entwarnung gegeben werden!

Gemäß der aktuellen Lage sollen alle förderfähigen Altanträge, die bis zum BEG-Programmstopp am 24. Januar 2022 eingegangen sind, genehmigt werden.

Nach aktuellen Informationen handelt es sich hierbei um rund 24.000 Anträge, welche nach den bisherigen Kriterien überprüft werden. Ob der Antrag gemäß Förderfähigkeit genehmigt oder abgelehnt wurde, wird dem Antragssteller nach der Prüfung mittgeteilt.

Somit herrscht zumindest in absehbarer Zeit Planungs- und Rechtssicherheit für die Antragssteller.

Vor dem Hintergrund der angestrebten und durchaus ambitionierten Klimapolitik, wird sich die Förderung nach den vorliegenden Informationen verstärkt auf die Förderung von Klimaeffizienten Sanierungen fokussieren, da hier der Kosten/Nutzen–Effekt am größten ist.

Immobilienfinanzierung: Wirtschaftlichkeits- und Sicherheitsbetrachtung aus Banken- und Kundensicht

02.07.2021 - Bankenkredit , Immobilienfinanzierung , Sicherheitsbetrachtungen , wirtschaftlichkeit

Immobilienfinanzierung B2B

Ob Wohn- oder Sozialimmobilie – gekauft wird meist nicht ohne Fremdkapital. Hier ist es seitens der Banken ausschlaggebend, dass der Käufer bei einer Immobilienfinanzierung die nötige Bonität vorweisen kann.

Banken prüfen dafür alle privaten sowie unternehmerischen Kennzahlen, um sicher zu stellen, dass die Bereitstellung von Kapital auch bis zur kompletten Rückzahlung gerechtfertigt ist. Zusätzlich werden, vor allem bei Immobilienfinanzierungen, Sicherheiten von Kreditinstituten gefordert, um auch das restliche Risiko abzudecken. Oftmals ist der Kunde irritiert, warum Kreditinstitute so viel Eigenkapital und zusätzliche Sicherheiten fordern.

Das liegt an den unterschiedlichen Sichtweisen, welche Banken und Kunden bei einer Immobilienfinanzierung einnehmen. In der Regel gibt es vier verschiedene Sichtweisen auf eine Immobilie, denn auch Wertgutachter und das Finanzamt haben noch einmal eine ganz andere Sicht auf ein Gebäude:

Abbildung: Eigendarstellung in Anlehnung an der-Immobilienexperte.net

So nutzt der Wertgutachter für seine Wertermittlung eines von drei möglichen Verfahren. Je nach Art der Immobilie wird er für seine Immobilienbewertung das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Vergleichswertverfahren zu Rate ziehen, um einen realistischen Immobilienwert zu ermitteln. Allerdings ist dieser meistens kleiner als der Wert, den der Käufer für die Immobilie im Sinn hat.

Das Finanzamt pflegt hingegen den Ansatz: Je höher die Bewertung des Hauses, umso höher sind die Steuereinnahmen.

Die finanzierende Bank arbeitet gegensätzlich. Deren Ansatz ist es die Bewertung der Immobilie möglichst niedrig zu halten, um so höhere Konditionen bei der Finanzierung durchsetzen zu können. Verfügt der Kunde über eine standardisierte Immobilie mit Ölheizung, verputzten Außenwänden und einem Dach mit Dachziegeln, so wird diese von der Bank nicht allzu wertvoll eingeschätzt.

Der Käufer und somit zukünftige Kunde der Bank, sieht seine Immobilie jedoch als durchaus wertvoll an Hier prallen zwei Sichtweisen aufeinander, die es auseinanderzuhalten gilt.

Die Blickwinkel der Banken und deren Kunden


Wenn eine Bank eine Finanzierung vergibt – wie beispielsweise einen Immobilienkredit – möchte sie sicherstellen, dass der Kreditnehmer in der Lage ist, den Kredit auch wieder vollständig zurückzahlen kann. Dazu werden Unterlagen untersucht, Jahresabschlüsse betrachtet und betriebswirtschaftliche Kennzahlen geprüft.

Drei zentrale Bankkriterien werden zur Risikobeurteilung bei einer Immobilienfinanzierung herangezogen:

  • das Ergebnis des Ratings,
  • die ermittelte Kapitaldienstfähigkeit und

der „Blankanteil“.

Neben dem persönlichen Eindruck des Kreditnehmers, wird die Kreditvergabebereitschaft der Banken auch durch die Kombination der zuvor genannten Kriterien bestimmt. Wichtig: Eine schlechte Ratingnote oder eine nicht gegebene Kapitaldienstfähigkeit sind in der Regel Merkmale, die eine weitere Kreditvergabe ausschließen. Da hilft es in der Regel auch nicht, wenn weitere oder höhere Sicherheiten vom Kunden angeboten werden.

Banken und Sparkassen unterscheiden zwischen zwei Arten von Ratings:

  • Ein sogenanntes Voll-Rating oder Jahresabschlussbasiertes Rating: Es werden die wirtschaftlichen Zahlen aus den Jahresabschlüssen analysiert, ein Fragenkatalog zur Qualität der Unternehmensführung beantwortet und die Kontoführung des Geschäftsgirokontos ausgewertet.
  • Ein sogenanntes Schnell-Rating: Hier wird vollautomatisch nur die Kontoführung bewertet. Ein Jahresabschluss wird nicht mehr zu Rate gezogen. Dieses Verfahren wird jedoch nur bei kleinen Engagements unter 100.000 Euro angewandt.


Die Kapitaldienstfähigkeit (KDF) wird auf Basis des jeweiligen, aktuellen Jahresabschlusses berechnet. Je aktueller die Zahlen sind, umso besser kann die Bank die Wirtschaftlichkeit des Unternehmens berechnen. Bei unterjährigen Finanzierungsanfragen werden im Einzelfall auch zusätzliche betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA) betrachtet. Allerdings handelt es sich für die Banken ausschließlich um Vergangenheitsbetrachtungen. Aus diesem Grund werden auch, vor allem bei jüngeren Unternehmen, zusätzliche Planzahlen angefordert, die in die Bewertung des Unternehmens einfließen.

Neben der Bonität und der Kapitaldienstfähigkeit ist die Bewertung der Sicherheiten entscheidend. Dabei liegen die Vorstellungen der Kunden und die Maßstäbe der Banken meist weit auseinander. Daher werden Sicherheiten auch häufig, übrigens von beiden Seiten, nicht ausreichend besprochen: Man weiß um die verschiedenen Ansichten der Bewertungsmaßstäbe, möchte aber den Streit darum vermeiden. Diese Vorgehensweise ist aus Unternehmenssicht allerdings verhängnisvoll. Denn jeder Unternehmer sollte seinen Blankanteil kennen, um seine Verhandlungsposition realistisch einschätzen zu können. Und das geht nur, wenn die Bewertungsrichtlinien von Kreditinstituten bekannt sind.

Wie bereits erläutert, sind die verschiedenen Blickwinkel Grund für die oft beträchtlichen Unterschiede in der Immobilienbewertung. Für Banken ist der Wert der Sicherheiten ausschlaggebend, der bei einer Zwangsversteigerung erzielt wird. Der Kunde hingegen schaut auf seinen laufenden Geschäftsbetrieb und beurteilt den Wert der Sicherheiten heute – also den Verkehrswert. Zwischen diesen beiden Herangehensweisen liegen große Unterschiede.

Jede Bank hat eine interne Risikostrategie, die unter anderem auch die Sicherheitenbewertung regelt. Auch wenn diese zwischen den einzelnen Kreditinstituten abweicht, werden die grundlegenden Richtlinien ähnlich sein. Vor allem Erfahrungswerte, die die jeweiligen Bankhäuser in der Vergangenheit gemacht haben, fließen mit in die Sicherheitenbetrachtung ein.

Immobilienfinanzierung: Sicherheitenbetrachtung bei einem Krankenhaus

Ein Krankenhaus hat einige Maschinen über ein Darlehen finanziert und die so finanzierte Maschinen seiner Hausbank sicherungsübereignet. Bei der Bewertung sind zwei grundlegende Begriffe zu unterscheiden:

Der Beleihungswert ist der Wert, den die Hausbank der Sicherheit zuordnet. Bei Maschinen ist es in der Regel der Buchwert laut Jahresabschluss. Allerdings wird dieser Wert bei einem Zwangsverkauf normalerweise nicht erzielt.

Aus diesem Grund setzen Banken eine Beleihungsgrenze fest. Diese kann bei Maschinen je nach Art bei 50 Prozent liegen. Das heißt: Werden die Maschinen im Jahresabschluss beziehungsweise der Bilanz noch mit 420.000 Euro angegeben, so bewertet die Bank die Sicherheit mit maximal 210.000 Euro. Sollte die Kreditsumme zu diesem Zeitpunkt noch 275.000 Euro betragen, bestünde ein Blankoanteil in Höhe von 65.000 Euro oder 24 Prozent.

Die Kundenberater der Kreditinstitute können den Blankoanteil jedes Kreditengagements errechnen und sehen sich die Details der Bewertung der einzelnen Sicherheiten genau an. Kreditanfragende sollten um Auskunft bezüglich dieser Informationen bitten. Ebenso können Fragen zu den Sicherheiten gestellt werden, um die Einschätzung der Bank besser zu verstehen. Allerdings macht es keinen Sinn mit den Kreditgebern über die Sicherheitenbewertung zu diskutieren. Der Bankberater ist an die Bewertungsrichtlinien seiner Bank gebunden.

Sicherheitenstrategie entwickeln

Um eine vernünftige Verhandlungsposition einzunehmen, sollten Kreditanfragende also das Rating, die Kapitaldienstfähigkeit und die Bewertung Ihrer Sicherheiten kennen. Anschließend empfehlen wir unseren Kunden eine Sicherheitenstrategie zu entwickeln, um diese in die mittelfristige Finanzierungsplanung einfließen zu lassen. Folgende Fragen sind hierzu wichtig:

  • Welche Vermögenswerte sind vorhanden und können zur Verfügung gestellt werden?
  • Welche Sicherheiten sind bereits an Banken abgetreten?
  • Welche noch freien Vermögensgegenstände könnten ggf. in welcher Reihenfolge für weitere Darlehen zur Verfügung gestellt werden?
  • Welche Sicherheiten sollen nicht der Bank zur Verfügung gestellt werden?

Fazit

Trotz umfangreicher Prüfungen können Banken einen Kreditausfall jedoch nie gänzlich ausschließen. Um dieses finanzielle Risiko zu reduzieren, fordern Banken Sicherheiten des Unternehmens beziehungsweise dessen Gesellschaftern. Die Sicherheiten sollen den Kreditgeber für den Fall absichern, dass das Unternehmen die Zins- sowie Tilgungsleistung nicht bedienen kann. Dabei sind Banken aber gesetzlich nicht verpflichtet, Sicherheiten einzufordern.

Trotzdem gilt in den meisten Fällen: Keine Sicherheiten, keine Finanzierung. Aber auch: Je besser die Kreditwürdigkeit des Unternehmens und je werthaltiger die Sicherheiten, desto niedriger fallen in der Regel auch die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung aus.

Für den Kunden ist eine ausführliche Vorbereitung auf ein Bankgespräch unumgänglich, um eine passende Finanzierung von seinem ausgewählten Kreditinstitut zu erhalten. Und dazu gehört nicht nur die aktuellen wirtschaftlichen Zahlen einzureichen, sondern auch sich eine Sicherheitenstrategie zuzulegen.

Sozialfinanz.de unterstützt Sie gerne bei der Suche nach einer günstigen und passgenauen Immobilienfinanzierung. Wir unterstützen Sie auch bei der Plausibilisierung von Bankunterlagen. Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf oder stellen Sie direkt online eine Anfrage für einen Finanzierungsvergleich.

Wieviel Eigenkapital muss es sein – oder geht es auch ohne?

07.06.2021 - Eigenkapital , Eigenkapital B2B , Eigenkapital Sozialimmobilien , Immobilienfinanzierung Sozialwirtschaft

Eigenkapital bei Sozialimmobilen Finanzierung

Die Finanzierung eines Seniorenheims, einer Kindertagesstätte oder eines Ärztehauses – Sozialimmobilie ist nicht gleich Sozialimmobilie. Aber eine Frage stellt sich immer: Wieviel Eigenkapital muss es denn sein – oder geht es auch ohne?

Alle paar Wochen findet sich im Briefkasten wieder Reklame einer Bank, die mit einer Hundertprozent-Finanzierung lockt und dem Traum vom eigenen Heim greifbar erscheinen lässt. Warum sollte das nicht auch bei der Finanzierung einer Sozialimmobilie möglich sein? Immobilie ist doch schließlich Immobilie!

Das ist oberflächlich betrachtet richtig, aber der Teufel steckt wie immer im Detail. In diesem Fall nämlich darin, wie Banken denken. Am besten wird das deutlich, indem eine Finanzierung eines Einfamilienhauses mal mit der Finanzierung einer Sozialimmobilie aus der Sicht der Muster-Bank verglichen wird. So viel schon jetzt: Ein Vergleich von Äpfeln mit Birnen…

Einfamilienhäuser: Riesiger Markt mit großem Angebot und viel Nachfrage


Betrachten wir zunächst das Einfamilienhaus: Vier Zimmer, Küche, Diele, Bäder, Garage – fertig ist das Haus. Wohnen können darin Arbeiter, Angestellte, Beamte aller Branchen, Familie Maier, Müller, Schmitz. Noch dazu gibt es Einfamilienhäuser in hoher Zahl, in jeder Stadt, jeder Lage und für jeden Geldbeutel. Kurz gesagt: hierbei handelt es sich um einen riesigen Markt mit großem Angebot und viel Nachfrage. Zieht Familie Maier aus, dauert es nicht lange und Familie Müller-Lüdenscheid hält mit neuen Möbeln und neuem Anstrich Einzug. Schnell umgesetzt und vor allem kein großer finanzieller Aufwand.

Aus Sicht der Muster-Bank ist das ideal. Denn sollte es mit der Finanzierung der Familie Maier mal schlecht laufen, findet sich aus einer großen Zahl von Interessenten schnell die Familie Müller-Lüdenscheid, die einen guten Kaufpreis zahlt, woraus die Familie Maier ihren Kredit bestens zurückzahlen kann.

Im Einfamilienhaus wird kein Geld verdient, vom Homeoffice einmal abgesehen. Selbst da zeigt sich bei vielen schon, dass ein ins Homeoffice umfunktioniertes Schlafzimmer dem Geldverdienen im eigenen Haus enge Grenzen aufzeigt.

Sozialimmobilien sind Gewerbeimmobilien


Im Gegensatz zu Wohnhäusern dienen Sozialimmobilien eben nicht der privaten Nutzung, sondern sind die Gebäudehülle, um mit dem darin beherbergten Betrieb die Erwirtschaftung von Erträgen zu ermöglichen. Damit zählt eine Sozialimmobilie per Definition zur großen Gruppe der Gewerbeimmobilien.

Keine Frage: Geld verdienen ist bei Sozialimmobilien deutlich spezieller, weil auch die Vereinnahmung von Zuschüssen, Spenden oder Beiträgen dazugehören und die gesamte Bandbreite von Ärztehäusern, über Kindertagesstätten bis zu Seniorenpflegeheimen dazuzuzählen ist. Dennoch: den Eigentümer oder Mieter, der hier auch oft als Betreiber fungiert, verbindet, dass aus den Nutzungsentgelten oder auch Zuschüssen von Kostenträgern die Kosten für die Finanzierung der Immobilie beglichen werden müssen. Sei es direkt in Form von Zins und Tilgung oder indirekt über die Miete bzw. Pacht.

Eingeschränkte Fungibilität bei Sozialimmobilien


Das klingt schon kompliziert? Stimmt! Das sieht leider auch die Muster-Bank so. Ein Seniorenheim ist ein Seniorenheim und kann eben nicht mal eben mit neuem Anstrich als Kindertagesstätte genutzt werden. Selbst der Pflegeanbieter Mayer hält vom Pflegekonzept des Pflegeanbieters Müller-Lüdenscheid überhaupt nichts und würde dessen Seniorenheim wegen des Grundrisses lieber abreißen und neu bauen, als dort den Betrieb hin umzuziehen.

Da sind die ersten Sorgenfalten der Muster-Bank nicht weit. Denn bei der Finanzierung des Pflegeanbieters Maier rumpelt es gerade gewaltig. Aber wenn der Pflegeanbieter Müller-Lüdenscheid das Seniorenheim nicht übernehmen will, wer dann? Im Ort gibt es keinen weiteren Pflegeanbieter und die überregionale Auswahl ist auch nur beschränkt.

Das, was der Muster-Bank beim Einfamilienhaus der Familie Maier noch Freude bereitet hat, bleibt ihr bei der Finanzierung des Seniorenheims des Pflegeanbieters Mayer verwehrt: Es findet sich meist weder schnell noch ohne größere Investitionen in Grundrissanpassungen ein neuer Eigentümer. Der Markt ist deutlich kleiner und der Spezialisierungsgrad der Nutzer ist hoch – die sogenannte Fungibilität ist eingeschränkt.

Die Sicherheit aus Bankensicht: der Beleihungswert


Was bedeutet diese eingeschränkte Fungibilität nun aus Sicht einer Bank? Der Ablauf einer gewerblichen und einer privaten Immobilienfinanzierung ist im Grunde sehr ähnlich. Nach Antragstellung und Genehmigung des Kredites wird dieser ausgezahlt und über einen vereinbarten Zeitraum an die Bank nebst Zinsen zurückgezahlt. Der erste Unterschied ist schon bei der Kreditprüfung absehbar. Im Rahmen der Prüfung muss die Muster-Bank zwingend eine Wertermittlung der Immobilie vornehmen. Dabei ist der Wert zu ermitteln, der langfristig ohne Marktschwankungen bei einem Verkauf zu realisieren wäre – der Beleihungswert.

Finanzierungen laufen mitunter bis zu 30 Jahre oder länger. Ein Zeitraum, in dem die Marktwerte womöglich großen Schwankungen unterliegen. Die aktuellen Marktwerte sind über nahezu alle Immobilienarten sehr hoch, so dass wir uns derzeit sicher am oberen Ende der Marktschwankungen (Abbildung 1) bewegen.

Eigenkapital Immobilienfinanzierung Wertermittlung

Wertermittlung für Immobilien: Marktwert, Beleihungswert, Beleihungsgrenze

Abbildung 1: Wertermittlung für Immobilien
(Quelle: VdP Verband deutscher Pfandbriefbanken e.V.)

Die Bank muss aber die gesamte Finanzierungslaufzeit berücksichtigen und damit auch mit wieder fallenden Marktwerten in 10 oder 20 Jahren bei der Kreditbeurteilung rechnen. Daher stützt sie sich auf den Beleihungswert, der dies berücksichtigt. Aktuell liegt der Beleihungswert deutlich unter den Marktwerten – es entsteht der sogenannte Blankoanteil. Der Blankoanteil bezeichnet den Teil einer Finanzierung, der nicht durch Sicherheiten gedeckt ist.

Erinnern Sie sich noch an das Einfamilienhaus der Familie Maier und das Seniorenheim des Pflegeanbieters Mayer? Es war gar nicht so einfach, einen neuen Eigentümer für das Seniorenheim zu finden, weil die Fungibilität einer Sozialimmobilie im Vergleich zum Haus der Familien, Maier, Müller und Schmitz reduziert ist. Zudem ist die Abnutzung solcher Immobilien meist deutlich höher, es gibt besondere Branchenrisiken zu berücksichtigen, die eine Weiternutzung erst nach erheblichen Investitionen wieder ermöglicht oder der Standort stellt sich als ungeeignet heraus. Zahlreiche Gründe, die den Beleihungswert einer Soziallimmobilie mit Abschlägen belegt. Die Folge: der Blankoanteil steigt und liegt bei gleichem prozentualem Eigenkapitalanteil bei Sozialimmobilien deutlich höher als beim Einfamilienhaus.

Die Finanzierungstruktur – Eigenkapital und Fremdkapital


Eine Vollfinanzierung ohne die Einbringung von Eigenkapital ist für Sozialimmobilien durch das zuvor beschriebene, höhere Risiko eher unüblich. In der Regel liegt die Eigenkapitalanforderung bei ca. 20 bis 30 Prozent. Mit 70 bis 80 Prozent Fremdkapital fühlt sich die Muster-Bank und ihre Konkurrenten sehr wohl.

Der Neubau des Seniorenheims von Pflegeanbieter Müller-Lüdenscheid ist mit 10 Millionen Euro veranschlagt. Er ist deshalb über das Wohlgefühl der Muster-Bank gar nicht begeistert, muss er doch 2 Millionen Euro oder aus Sicht der Muster-Bank sogar lieber 3 Millionen Euro als Eigenkapital auf den Tisch legen. Womöglich ist so viel Liquidität auch gar nicht verfügbar oder es schränkt auf jeden Fall die Möglichkeiten für weitere Investitionen, die auch einen gewissen Eigenkapitalanteil verlangen, ein.

Eigenkapitalalternativen: KfW, Mezzanine-Kapital & Co.


Wo ein Wille ist, ist auch ein Weg, denkt sich Pflegeanbieter Müller-Lüdenscheid und wendet sich an . Besser spät als nie, denn es stellt sich im Gespräch heraus, dass der Neubau mit nur geringen Mehrkosten so energieeffizient gestaltet werden kann, dass ein erheblicher Tilgungszuschuss der KfW-Kreditanstalt für Wiederaufbau beantragt werden kann. Dieser fließt dem Pflegeanbieter Müller-Lüdenscheid nach Fertigstellung des Gebäudes zu und kann als Eigenkapital verhandelt werden.

Neben Zuschüssen für Energieeffizienzhäuser der KfW gibt es gerade im Sozialbereich weitere Möglichkeiten, nicht rückzahlbare Zuschüsse zu erhalten. Sei es von Stiftungen, Landesmitteln oder kommunalen Zuschussgebern: die Recherche lohnt sich und wir von unterstützen Sie dabei gerne. Jeder Euro mehr spart Ihr Eigenkapital!

Eine weitere Möglichkeit ist die Einbindung von Mezzanine-Kapital. Mezzanine, vom italienischen Wort für Zwischengeschoss abgeleitet, ist zwischen Eigen- und Fremdkapital angelegt. Mezzanine-Kapitalgeber sind bereit, das von den Banken gescheute Risiko zu übernehmen und auf dem Weg den Einsatz Ihres Eigenkapitals zu reduzieren. Das hat seinen Preis, so dass sich die Finanzierung auf dem Weg verteuern kann. Aber auch eine Bank, die sich mit weniger als 20 Prozent Eigenkapital begnügt, wird teurer im Zinssatz. Eine Vergleichsrechnung lohnt sich also immer.

Gesamtinvestitionskosten Immobilienfinanzierung

Gesamtinvestitionskosten bei einem Immobiliendarlehen

Abbildung 2: Gesamtinvestitionskosten
Immobiliendarlehen (Quelle: ifunded.de)

Die Bonität des Kreditnehmers


Es zählt bei einer Finanzierung aber nicht nur die Immobilie, sondern auch die Bonität des Kreditnehmers: die Kreditwürdigkeit. Die Rückzahlung der Finanzierung wird durch die kreditnehmende Gesellschaft, den Verein, die Stiftung oder (g)GmbH gewährleistet. Damit stehen neben den Einnahmen aus dem Betrieb der Immobilie auch weitere Einnahmen aus anderen Immobilien oder anderen Betriebsteilen zur Verfügung. Damit sinkt das Risiko der Bank, dass ein Kredit nicht mehr bedient werden kann.

Eine gute oder sehr gute Bonität erhöht den Verhandlungsspielraum für einen geringeren Eigenkapitaleinsatz erheblich. Zudem ermitteln die Banken aus der Bonität des Kunden und den gestellten Sicherheiten den risikoadjustierten Zins. Sehr gute Bonität und hohe Besicherung sind die Grundlage für einen entsprechend guten Zinssatz. Hier gilt es sicherlich, den Top-Zins gegen einen hohen Eigenkapitaleinsatz und/oder hohe Besicherung abzuwägen.

Doch wundern Sie sich nicht, wenn die Muster-Bank trotz sehr guter Bonität und Besicherung dennoch einen Mindesteinsatz von Eigenkapital verlangt. Bei einer Vollfinanzierung trägt die Bank das wirtschaftliche Risiko nahezu allein. Dass sehen Banken mitunter als zu weitreichend an und verlangen grundsätzlich ein Commitment von 10 Prozent, manche auch 20 Prozent. Aber eben nicht alle…

Fazit zum Thema Eigenkapital


Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, wenn nahezu alle sonstigen Parameter aus Bankensicht sehr gut ausgestaltet sind. Diesen Idealzustand zu erreichen ist allerdings eine Herkules-Aufgabe und es ist fraglich, ob der Fokus allein auf die weitreichendste Minimierung des Eigenkapitals allein sinnvoll ist.

Auch die Wahl einer Bank, die eine längere Finanzierungsdauer anbietet, kann durch die geringere Tilgung zu einem schnelleren Wiederaufbau von Eigenkapital führen. Das klingt schon kompliziert? Stimmt. Viele Wege führen nach Rom – kommen Sie bei vorbei und wir zeigen Ihnen den besten!

Einblicke in die Finanzierung bei Sanierung und Neubau von Pflegeheimen

18.02.2021 - Finanzierung einer Sanierung eines Pflegeheims , Neubau Finanzierung Pflegeheim , Neubau Pflegeheim , Sanierung pflegeheim

Finanzierung einer Sanierung oder eines Neubaus bei Pflegeheimen

Sozialfinanz.de hilft bei der Suche nach den besten Bausteinen einer Finanzierung für den Bau eines Pflege- bzw. Seniorenheims und baut eine Kreditstruktur mit Ihnen auf.

Die Sanierung sowie der Neubau eines Pflegeheims ist in zweierlei Hinsicht eine Herausforderung. Denn nicht nur der Bau unterliegt einer Vielzahl von Gesetzen und Verordnungen, sondern auch der Betrieb ist stark reglementiert. Auf den ersten Blick mag das überraschen, gilt doch üblicherweise die Maxime: Hauptsache die Miete wird bezahlt! Das ist bei Pflegeheimen ebenso. Dies jedoch zu erreichen, verlangt von den Beteiligten eine deutlich höhere kommunikative Leistung und auch beiderseitige Marktkenntnis.

Besonderheiten der Betreiberimmobilie Altenpflegeheim


Zunächst zur Immobilie: Eine Betreiberimmobilie zeichnet sich durch einen Mieter aus, der die von ihm zu zahlende Miete aus dem Betrieb, hier einer Altenpflegeeinrichtung, refinanzieren muss.

Im Vergleich zu anderen Betreiberimmobilien, wie beispielsweise Hotels, unterliegen Pflegeeinrichtungen umfassenden Bestimmungen, insbesondere im Landesrecht verankerten Verordnungen und Gesetzen an die bauliche Qualität. Für eine qualitativ hochwertige Pflege und Betreuung sind vielfach umfangreiche bauliche Maßnahmen notwendig, welche auf die gesetzlichen Vorgaben, aber auch die Bedürfnisse der Bewohner und der Mitarbeitenden abgestimmt sein müssen. Um intensive Neu- und Umbau-Arbeiten kommen Pflegeheimträger ab einem gewissen Gebäudealter daher meist nicht umhin.

Diese Vielzahl an Verordnungen und Gesetzen stellen hohe Anforderungen an das Bauvorhaben. Aber auch der Pflegeheimbetrieb unterliegt zahlreichen Regularien, die beim Bau berücksichtigt werden müssen, und vor allem auch erheblichen Einfluss auf die Refinanzierbarkeit der Miete haben: diese ist nämlich nach oben begrenzt. Baukostensteigerungen können also nicht durch eine etwas höhere Miete aufgefangen werden. Die Einbindung erfahrener Architekten, Bauunternehmer und anderer Projektbeteiligter erhält hierdurch eine besondere Relevanz.

Der Pflegeheimbetrieb: Finanzierung durch die Bewohner – Die Investitionskosten


Senioren, die sich für ein Leben in einer Pflegeeinrichtung entscheiden, tragen indirekt zu einer Pflegeheimfinanzierung bei. Denn der zu leistende Tagessatz spaltet sich in drei Bestandteile auf:

Der höchste Anteil ist jener für die erbrachten Pflegeleistungen, der analog zum Pflegegrad des Bewohners steigt. Ein weiterer Anteil entfällt auf die Kosten für Unterkunft und Verpflegung.
Der dritte Anteil gilt den Investitionskosten. Darunter versteht man die Kosten, die für die Miete von Gebäuden, die Finanzierung, Aufwendungen für Leasing oder Abschreibungen zu erbringen sind. Die umlagefähigen Investitionskosten als wichtigstes dauerhaftes Standbein der Pflegeheimfinanzierung sind im SGB Sozialgesetzbuch XI § 82 zur Finanzierung der Pflegeeinrichtungen beschrieben.

Die Ermittlung der Investitionskosten ergibt sich aus den tatsächlichen finanziellen Ausgaben des Betreibers und den Verhandlungen mit den Kostenträgern (z.B. Landschaftsverbände). In der Regel führt der Betreiber die Errechnung der Investitionskosten ohne Rechenschaftslegung gegenüber den Bewohnern durch. Einsicht in die kalkulatorischen Aufstellungen dürfen Bewohner lediglich bei einer Veränderung der Kosten erhalten. Eine pauschale Aussage über die Höhe der Investitionskosten lässt sich nicht treffen.

Wichtig zu wissen ist, dass der Betreiber die drei Bestandteile des Pflegesatzes ausschließlich für ihren jeweiligen Zweck verwenden darf. Eine sogenannte Quersubventionierung ist nicht zulässig! Die Beurteilung der Bonität des Betreibers mag daher in der klassischen Bilanzanalyse positiv ausfallen. Werden die positiven Zahlen aber nur durch Quersubventionierung erreicht, ist das Geschäftsmodell kaum nachhaltig. Bei den meist üblichen, langen Mietvertragslaufzeiten von 20 und mehr Jahren ist ein genauer Blick ratsam oder ein langjährig erfahrener Betreiber zu wählen.

Die Finanzierung


Die Finanzierung von Pflegeheimen wird aufgrund ihrer hohen Komplexität nicht von jeder Bank angeboten. Umgekehrt wissen Banken, die sich in diesem Segment bewegen (wie z.B. die Bank für Sozialwirtschaft), um die vorangegangen beschriebenen Besonderheiten aus der baulichen und betrieblichen Seite.

Die Vorstellung einer solchen Finanzierung bedarf daher unbedingt eines detaillierten Konzeptes, einer Finanzkalkulation, die über die Miete hinaus auch deren Refinanzierbarkeit berücksichtigt. Und einen Betreiber, der nach aktuellem Stand in der Lage sein wird, die Miete, und damit auch die Darlehen, über die lange Mietvertragslaufzeit zu zahlen.

Der Rückgriff auf zinsgünstige Förderdarlehen für beispielsweise energetisch hochwertige Bauten durch die KfW oder Landesfördermittel, wie sie von der NRW-Bank vergeben werden, sollte heute eine Selbstverständlichkeit sein. Sozialfinanz.de hilft bei der Suche nach den besten Bausteinen einer Finanzierung für den Bau eines Pflege- bzw. Seniorenheims und baut eine Kreditstruktur mit Ihnen auf.

Vergleich von Finanzierungsangeboten für die Finanzierung von Pflegeheimbauten
Ein Vergleich unterschiedlicher Finanzierungsangebote für eine Sanierung oder den Neu- bzw. Umbau einer Pflegeimmobilie lohnt sich also. Je nach Bank und Angebot kann es eklatante Unterschiede bei den Zinsen, der Zinsbindung und der Laufzeit geben.

In der Regel legen Hausbanken auf den ersten Blick gute Angebote vor, doch fehlt manchmal die Einbindung von Förderkrediten oder die Laufzeit entspricht nicht der nötigen Refinanzierungsdauer.

Vertrauen Sie auf die Expertise der Finanzierungsberater von Sozialfinanz.de und profitieren Sie vom Marktüberblick aus dem regelmäßigen Kontakt zu unserem umfassenden Partnerbanken-Netzwerk.

Businessplan erstellen – darauf sollten Unternehmen aus der Sozial- und Gesundheitswirtschaft achten

08.12.2020 - Businessplan , Businessplan Sozialwirtschaft

Businessplan Sozialwirtschaft

Ein Businessplan stellt eines der entscheidenden Dokumente dar, wenn es um die Suche nach einer Finanzierung geht. Banken interessieren sich in besonderem Maße für Businesspläne, weil diese oft aufzeigen, wie standfest und zukunftsträchtig ein Vorhaben bzw. Unternehmen ist.

Das -Team gibt Tipps, wie Unternehmen aus der Sozial- und Gesundheitswirtschaft einen Businessplan erstellen, der Finanzierungspartner überzeugt.

Die Geschäftsidee klar formulieren


Die Geschäftsidee ist das Kernstück eines Businessplans und stellt das Angebot eines Unternehmens vor. Leser eines Businessplans sollten schnell verstehen, wie die Geschäftsidee funktioniert, was diese vom Wettbewerb unterscheidet (Alleinstellungsmerkmal) und welches Kundenproblem die Geschäftsidee löst.

Fragen, die im Businessplan beantwortet werden sollten

  • Worum geht es bei der Geschäftsidee und für wann ist die Gründung geplant?
  • Wie sieht das Angebot/der Service aus?
  • Was sind die wichtigsten Angebots-/Serviceeigenschaften?
  • Falls verschiedene Kategorien geplant sind: Wie sieht die Angebotsvielfalt aus?
  • Wie sieht das Geschäftsmodell aus? Womit soll Geld verdient werden?
  • Kostenstruktur: Welche Kosten entstehen? Wie hoch ist der Preis der Dienstleistung/der Services?
  • Wie sieht der Wettbewerbsvorteil bzw. das Alleinstellungsmerkmal aus? Da nicht jede Geschäftsidee völlig innovativ ist, kann sich das Alleinstellungsmerkmal auch auf einen besonderen Service oder ein kreatives Design beziehen.
  • Gibt es gesetzliche Rahmenbedingungen und Genehmigungen? Sind besondere Zertifikate oder Erlaubnisse nötig?
  • Wie sieht die langfristige Betrachtung der Unternehmung aus?
  • Wo steht das Unternehmen in drei Jahren?

Bei der Formulierung der Geschäftsidee sind zwei Aspekte sehr wichtig:


Verständliche Formulierungen:
Eine Geschäftsidee sollte so formuliert sein, dass ein völlig unbedarfter Leser diese verstehen kann.

So kurz wie nötig, so gehaltvoll wie möglich:
Technische oder wissenschaftliche Details spielen erst einmal keine Rolle. Die Geschäftsidee muss verständlich sein und darf keine Fragen mehr offenlassen.

Der Finanzplan: Zahlen, Daten, Fakten


Ein ausführlicher Finanzplan besteht aus acht Punkten. In erster Linie ist wichtig, dass in diesem Kontext die Planzahlen realistisch sind. Gegebenenfalls kann ein Steuerberater oder eine Unternehmensberatung unterstützend beistehen:

  • Umsatzplanung
  • Umsatzabhängige Kosten (variable Kosten)
  • Betriebs- bzw. laufende Kosten inklusive Löhne und Marketingkosten
  • Gründungskosten
  • Investitionen
  • Liquidität und Kapitalbedarf
  • Finanzierungsplan
  • Rentabilitätsrechnung

Der Blick in die Zukunft: Werden die Umsätze das Unternehmen tragen?


Ob und wieviel Umsatz ein Unternehmen trägt, ist ebenfalls elementar wichtig bei der Vergabe eines Kredits bzw. Darlehens. Am besten gelingt die Umsatzplanung in drei Schritten:

Mindestumsatz berechnen
Wie hoch muss der Mindestumsatz sein, damit alle Kosten gedeckt sind? Wie viele Einheiten müssen pro Monat zu welchem Preis verkauft werden? Die hieraus resultierenden Zahlen sollten mit dem Geschäftsmodell abgeglichen werden, um festzustellen, ob der Umsatz realistisch sein könnte.

Branchenvergleich durchführen
Ein Blick in Branchenberichte hilft Ihnen, festzustellen, wie hoch der Umsatz in der angestrebten Branche über die letzten Jahre hinweg war. Hier erfahren Sie auch oft, welche Preise üblich waren und wie die Prognosen aussehen. Liegt der errechnete Mindestumsatz deutlich über dem Branchendurchschnitt, sollte dessen Berechnung nochmals überprüft werden.

Wettbewerb und potenzielle Kunden
Hat der Branchenvergleich Durchschnittswerte geliefert, so bringt ein Wettbewerbsvergleich genauere Zahlen, die unbedingt in den Businessplan einfließen sollten. Für Unternehmen aus der Sozial- und Gesundheitswirtschaft bieten sich beispielsweise Sozialmarktanalysen an.

Auch eine Befragung potenzieller Kunden lohnt sich, da diese sehr konkrete Vorstellungen, Fragen oder auch praktische Einwände bezüglich eines Produktes oder einer neuen Dienstleistung haben. Vor allem das Publikum auf Fachmessen und entsprechenden Events kann hier sehr hilfreich sein.

Bei der Umsatzplanung ist zudem zu beachten:

  • Umsätze können Schwankungen unterliegen (Jahreszeiten, Urlaubszeit, Weihnachtsgeschäft).
  • Ausfälle, Preissteigerungen und Rabattaktionen müssen berücksichtigt werden.
  • Das gilt ebenso für Preissteigerungen und Rabattaktionen.
  • In der Regel dauert es zwei Jahre bis der Break-Even-Point erreicht ist, also der Punkt, ab dem ein Unternehmen Gewinne erwirtschaftet
  • Wie wirkt sich ein guter Businessplan auf die Suche nach einer Finanzierung aus?
  • Je professioneller der Businessplan, desto eher kommt die Finanzierung zustande.
  • Die Geschäftsidee muss tragfähig und zukunftsorientiert sein.
  • Die Gewinnschätzungen müssen überzeugen/plausibel und Geldbedarf nachvollziehbar sein.


Es lohnt sich in vielerlei Hinsicht, Zeit, Mühe und Geld in die Erstellung eines professionellen Businessplans zu investieren. Vor allem bei Existenzgründungen, die keine weiteren wirtschaftlichen Zahlen aus der Historie vorlegen können.

Bankberater wollen stets das Risiko bei einer Finanzierungsanfrage einschätzen können. Enthält ein Businessplan belastbare Zahlen, kann eine Bank diese Einschätzung vornehmen und sich entsprechend für oder gegen die Vergabe eines Darlehens aussprechen.

Fazit


Ein Businessplan ist folglich oftmals das Zünglein an der Waage, wenn es um die Suche nach einer Finanzierung für ein Bauvorhaben, eine Sanierung oder ein Umbauvorhaben in der Sozial- und Gesundheitswirtschaft geht.

Das -Team hilft Ihnen gerne bei der Suche nach einer passenden Finanzierung Ihres Vorhabens und ist Ihnen bei der Plausibilisierung Ihrer Unterlagen sowie Ihres Businessplans und der Suche nach einem starken Finanzierungspartner behilflich.

Sonderkreditfinanzierungen für die Sozial- und Gesundheitswirtschaft

18.08.2020 - KfW , NRW Bank , Revolvingfonds , Sonderkreditfinanzierungen , Stiftung Deutsches Hilfswerk

Sonderfinanzierungen in Deutschland

Bei Sonderkreditfinanzierungen innerhalb der Sozial- und Gesundheitswirtschaft bilden Bankdarlehen den Schwerpunkt. Doch auch abseits der klassischen Darlehen sind die Möglichkeiten zur Förderung mannigfaltig. Hier erfahren Sie, welche speziellen Angebote es für die Branche gibt.

Darlehen der NRW Bank


Die NRW Bank bietet einige solide Finanzierungsmittel für Unternehmen aus der Sozial- und Gesundheitswirtschaft:

NRW.BANK Infrastruktur: Dieses Angebot für Sonderkreditfinanzierungen dient der Finanzierung von Investitionen in öffentliche und soziale Infrastrukturen, wie etwa Kindergärten, Krankenhäusern, Einrichtungen der Altenpflege, Wohnheime und Werkstätten für Menschen mit Behinderung. In Anspruch nehmen können dieses Darlehen u.a. gemeinnützige Organisationen und Angehörige der freien Berufe. Der Finanzierungshöchstbetrag liegt bei 150 Millionen Euro.

NRW.BANK Baudenkmäler: Dieses Modell wurde von der NRW Bank für die Instandhaltung und Sanierung von Baudenkmälern und Gebäuden mit besonders erhaltenswerter Bausubstanz eingerichtet. Antragsberechtigt sind u.a. gemeinnützige Einrichtungen, natürliche Personen und Religionsgemeinschaften. Das Darlehen muss mindestens 25.000 und maximal 2 Millionen Euro betragen und kann mit einer Laufzeit von 10, 15, 20 oder 30 Jahren getilgt werden.

Wohnheimplätze für Studierende: Dieses Darlehen unterstützt den Wohnheimbau für Studierende an Standorten von staatlich anerkannten Hochschulen in Nordrhein-Westfalen. Die Förderhöhe dieses Darlehens ist abhängig von der Wohnform und dem Bauort. Die Mietpreis- und Belegungsbindung liegt wahlweise bei 20, 25 oder 30 Jahren.

Alle Darlehen der NRW Bank finden Sie auf der KfW-Website unter „Förderprodukte“. Neben der NRW Bank gibt es weitere Förderbanken der einzelnen Bundesländer:

  • Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB.SH)
  • Bremer Aufbau-Bank GmbH
  • Hamburgische Investitions- und Förderbank (IFB)
  • NBank Investitions- und Förderbank Niedersachsen
  • Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz GmbH (ISB)
  • SIKB Saarländische Investitionskreditbank AG
  • L-Bank Landeskreditbank Baden-Württemberg
  • LfA Förderbank Bayern
  • Landesförderinstitut Mecklenburg-Vorpommern
  • Norddeutsche Landesbank – Girozentrale
  • Investitionsbank Berlin
  • InvestitionsBank des Landes Brandenburg
  • Investitionsbank Sachsen-Anhalt
  • Thüringer Aufbaubank
  • SAB Sächsische AufbauBank
  • Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen – rechtlich unselbstständige Anstalt in der Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale

Gerne berät Sie ein sozialfinanz-Kundenberater kostenlos, welche Förderbank für Ihr Vorhaben am ehesten in Frage kommt.

Sonderkreditfinanzierungen und Zuschüsse der Kreditanstalt für Wiederaufbau


Auch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet Kredite und Zuschüsse für die Sozial- und Gesundheitswirtschaft – und das deutschlandweit. Hier ein kurzer Überblick über die Angebote der KfW für Institutionen der Sozial- und Gesundheitswirtschaft:

  • Kredit 148: IKU – Investitionskredit Kommunale und Soziale Unternehmen: Förderung von Betriebsmitteln und Investitionen in Krankenhäuser, Altenpflege- und Behinderteneinrichtungen.
  • Kredit 219, 220: IKU – Energieeffizient Bauen und Sanieren: Finanzierung von Neubauten energieeffizienter Gebäude sowie die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden sozialer Infrastrukturen (keine Wohngebäude).
  • Zuschuss 433: Energieeffizient Bauen und Sanieren – Zuschuss Brennstoffzelle: Förderung der Kosten für den Einbau eines Brennstoffzellensystems für gemeinnützige Organisationen.
  • Kredit 270: Erneuerbare Energien – Standard: Förderkredit für Strom und Wärme – für Stiftungen, Vereine und allgemein gemeinnützige Antragsteller.
  • Kredit 271: Erneuerbare Energien – Premium: Besonders hohe Förderung für den Austausch alter Heizungsanlagen mit bis zu 50 Prozent Tilgungszuschuss. Für gemeinnützige Antragsteller und Genossenschaften.

    Nähere Informationen zu den Sonderkreditfinanzierungen und Zuschüssen der KfW finden Sie bei der KfW unter „Förderkredite und Zuschüsse für soziale Organisationen und Vereine“. Infos zu Corona-Sofortkrediten und Corona-Hilfen gibt es bei der KfW unter „KfW-Corona-Hilfe“ oder im „Corona-Helpdesk“ der Bank für Sozialwirtschaft.

Revolvingfonds


Der Revolvingfonds wurde am 1. Januar 2020 für weitere 30 Jahre erneuert und vergibt Sonderkreditfinanzierungen in Form von zinslose Darlehen aus Bundesmitteln an die Freie Wohlfahrtspflege. An der Darlehensvergabe beteiligt sind:

  • das Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend (BMFSFJ) als Vertreterin des Bundes
  • die Bundesarbeitsgemeinschaft der Freien Wohlfahrtspflege (BAGFW)
  • die Bank für Sozialwirtschaft, die den Revolvingfonds treuhänderisch verwaltet

    Baumaßnahmen können mit bis zu 50 Prozent der förderfähigen Investitionskosten durch ein zinsloses Darlehen in Höhe von grundsätzlich bis zu 500.000 Euro finanziert werden. Förderfähig sind überregionale Einrichtungen und Aufgaben der Wohlfahrtsverbände, wie:
  • Bundeszentrale Einrichtungen
  • Regionale Träger mit überregionaler Aufgabenstellung
  • Überregionale Einrichtungen
  • Modellvorhaben für ältere Menschen

Die Stiftung Deutsches Hilfswerk


Die Stiftung Deutsches Hilfswerk dient der Verteilung des Reinerlöses der Deutschen Fernsehlotterie.

Zudem stellt die Stiftung den Betrieben Mittel für Mobiliar und andere Einrichtungsgegenstände zur Verfügung und unterstützt Angebote, welche die Lebenssituation älterer Menschen im Sinne von Selbstbestimmung sowie gesellschaftlicher Teilhabe, verbessert.

Alle wichtigen Informationen über die Voraussetzungen einer Förderung durch die Stiftung erhalten Sie auf der Website der Fernsehlotterie unter „Bewerbung um Fördermittel“.

Aktion Mensch e.V.


Aktion Mensch e.V. fördert mit Zuschüssen Einrichtungen für Menschen mit Behinderung und Maßnahmen für Menschen in besonderen Notlagen oder speziellen Lebenslagen. Der Verein bietet verschiedene Projekt-Förderbereiche:

  • Arbeit
  • Freizeit
  • Bildung und Persönlichkeitsstärkung
  • Wohnen
  • Barrierefreiheit und Mobilität

    Die Aktion Mensch e.V. informiert in ihrer Rubrik „Förderprogramme“ über die verschiedenen förderfähigen Bereiche. Weitere Hinweise zu Förderrichtlinien, Förderprogrammen und häufig gestellte Fragen finden Sie unter „Förderantrag“.


Sie haben Fragen? Dann melden Sie sich gerne telefonisch oder schreiben Sie uns über das Kontaktformular. Wir bieten Ihnen gerne eine kostenlose Erstberatung!

Digitalisierung als Vorteil – Zeit und Aufwand sparen bei der Suche nach einer Baufinanzierung

18.06.2020 - Baufinanzierung B2B , baufinanzierung Sozialwirtschaft , Suche nach einer Baufinanzierung

Baufinanzierung online

Wie einfach und zeitsparend es sein kann, eine Baufinanzierungsanfrage online zu starten und innerhalb weniger Minuten auf den Weg zu bringen, erfahren Sie im folgenden Blogbeitrag “Digitalisierung als Vorteil – Zeit und Aufwand sparen bei der Suche nach einer Baufinanzierung”.

Die Sozial- und Gesundheitswirtschaft gilt als kompliziert, wenn es um Finanzierungsvorhaben geht. Allein die Vereinbarung mehrerer Termine mit verschiedenen Banken um Konditionen zu vergleichen, kostet oft viel Zeit.

Wie einfach Sie ihr Finanzierungsgesuch innerhalb weniger Minuten online über die Plattform auf den Weg bringen können, verdeutlichen wir Ihnen im Folgenden anhand eines Baufinanzierungsvorhabens.

Anfrage starten für die Suche nach einer Baufinanzierung


Rufen Sie die Seite auf und klicken auf den roten Button „Anfrage starten“. Sie werden zu einem grauen Kasten weitergeleitet, in welchem Sie Ihr Finanzierungsvorhaben auswählen. Wir wählen das Thema „Baufinanzierung“ aus und klicken auf „kostenlose Anfrage starten“.

Suche nach einer Baufinanzierung via <span class=sozialfinanz.de" class="wp-image-399" srcset="https://sozialfinanz.de/wp-content/uploads/2021/06/sozialfinanz-anmeldung.jpg 500w, https://sozialfinanz.de/wp-content/uploads/2021/06/sozialfinanz-anmeldung-300x247.jpg 300w" sizes="(min-width: 960px) 75vw, 100vw" />

Daraufhin erscheint eine Anmelde- und eine Registrierungsmaske. Wir gehen davon aus, dass Sie Neukunde sind und sich registrieren möchten.

Anmeldung bei <span class=sozialfinanz.de" class="wp-image-400" srcset="https://sozialfinanz.de/wp-content/uploads/2021/06/sozialfinanz-anmeldung-registrierung.jpg 500w, https://sozialfinanz.de/wp-content/uploads/2021/06/sozialfinanz-anmeldung-registrierung-300x111.jpg 300w" sizes="(min-width: 960px) 75vw, 100vw" />

Daraufhin erhalten Sie eine E-Mail mit der Bitte um Bestätigung Ihrer Registrierung. Klicken Sie nun auf den roten Button, werden Sie auf die -Seite weitergeleitet und gelangen mit einem weiteren Klick auf den Button „fortfahren“ in der Anfragemaske von .

Art der Finanzierung

Von hier aus werden Sie in drei einfachen Schritten durch Ihre Baufinanzierungsanfrage geleitet:
Sie sehen eine Eingabemaske mit drei großen und vier kleinen Eingabebereichen.

Im ersten Eingabebereich („Beschreibung“) werden Sie gebeten, Ihr Baufinanzierungsvorhaben zu formulieren. Hier sollten Sie erste Eckpunkte bezüglich des Grundstücks und Objekts angeben. Eine Art stark verkürzte Projektbeschreibung in Stichpunkten ist am hilfreichsten.

Art der Finanzierung eingeben

Im zweiten Feld „Finanzierungspartner ausschließen“ geben Sie Banken an, mit denen Sie nicht zusammenarbeiten möchten oder bei denen Sie bereits eine Anfrage gestellt hatten (unter Umständen Ihre Hausbank).

Im dritten Feld geben Sie die Anschrift Ihres Baufinanzierungsobjektes ein.
Unter dem letzten großen Feld befinden sich vier weitere Felder, die für die Beurteilung Ihres Vorhabens wichtig sind:

  • Bundesland
  • Finanzierungsvolumen
  • Verwendungszweck
  • gewünschte Zinsbindung


Nachdem Sie alle Felder ausgefüllt bzw. angewählt haben, klicken Sie auf den „weiter“-Button am Ende der Seite und gelangen zum zweiten Schritt Ihrer Baufinanzierungsanfrage.

Angaben zum Unternehmen


Der zweite Schritt Ihrer Anfrage besteht aus ergänzenden Angaben zu Ihrem Unternehmen. Hier können Sie auch einen Ansprechpartner für den telefonischen Kontakt angeben, da sich nach dem Absenden Ihrer Anfrage recht rasch ein -Berater bei Ihnen meldet.

Angaben zum Unternehmen, das nach einer Baufinanzierung sucht

Haben Sie alle Angaben eingetragen, klicken Sie erneut auf den „weiter“-Button am Ende der Seite.

Unterlagen übermitteln


Im dritten Schritt erfolgt die Übermittlung von Unterlagen an Ihren sozialfinanz-Berater. Dies ist ein enorm wichtiger Schritt für die Ersteinschätzung Ihres Finanzierungsvorhabens.

Sie brauchen keine Sorge bezüglich der Sicherheit Ihrer Daten und Unterlagen zu haben, da sämtliche Daten DSGVO-konform in einer besonders abgesicherten Umgebung hochgeladen und verschlüsselt übertragen werden. arbeitet nur auf deutschen Servern.

Unterlagen für die Baufinanzierung online einreichen

Die wichtigsten Dokumente für die Ersteinschätzung Ihrer Baufinanzierung sind:

  • Grundbuchauszüge
  • Flächenberechnungen der Architekten
  • Bauzeichnungen und Baupläne

Falls Sie weitere Dokumente wie Jahresabschlüsse, betriebswirtschaftliche Auswertungen, einen Businessplan, einen Gesellschaftervertrag usw. zur Hand haben, wären auch diese von großer Hilfe für eine Ersteinschätzung. Je mehr Unterlagen Ihr sozialfinanz-Berater zur Hand hat, desto schneller und effektiver kann er sich um Angebote bei den sozialfinanz-Partnern kümmern.

Finanzierungsangebote erhalten


Sie haben Ihre Suche nach einer Baufinanzierung nun erfolgreich an übermittelt und erhalten in der Regel noch am selben Tag einen Rückruf oder eine E-Mail, falls Sie telefonisch nicht erreichbar waren. Hat der Berater Sie erreicht, klären sie gemeinsam, welche zusätzlichen Unterlagen für ihre Baufinanzierung noch nötig sind, um möglichst viele gute Angebote von Banken zu erhalten.

Ihr persönlicher -Berater bereitet Ihre Anfrage dann stimmig und plausibel für Banken vor, welche sich daraufhin mit Angeboten zurückmelden.