Einblicke in die Finanzierung bei Sanierung und Neubau von Pflegeheimen

18.02.2021 - FinanzierungPflegeheimbau , SanierungPflegeheim , NeubauPflegeheim , FinanzierungBaueinesSeniorenheims , NeubauSeniorenheim

Sozialfinanz.de hilft bei der Suche nach den besten Bausteinen einer Finanzierung für den Bau eines Pflege- bzw. Seniorenheims und baut eine Kreditstruktur mit Ihnen auf.

Die Sanierung sowie der Neubau eines Pflegeheims ist in zweierlei Hinsicht eine Herausforderung. Denn nicht nur der Bau unterliegt einer Vielzahl von Gesetzen und Verordnungen, sondern auch der Betrieb ist stark reglementiert. Auf den ersten Blick mag das überraschen, gilt doch üblicherweise die Maxime: Hauptsache die Miete wird bezahlt! Das ist bei Pflegeheimen ebenso. Dies jedoch zu erreichen, verlangt von den Beteiligten eine deutlich höhere kommunikative Leistung und auch beiderseitige Marktkenntnis.

Besonderheiten der Betreiberimmobilie Altenpflegeheim

Zunächst zur Immobilie: Eine Betreiberimmobilie zeichnet sich durch einen Mieter aus, der die von ihm zu zahlende Miete aus dem Betrieb, hier einer Altenpflegeeinrichtung, refinanzieren muss.

Im Vergleich zu anderen Betreiberimmobilien, wie beispielsweise Hotels, unterliegen Pflegeeinrichtungen umfassenden Bestimmungen, insbesondere im Landesrecht verankerten Verordnungen und Gesetzen an die bauliche Qualität. Für eine qualitativ hochwertige Pflege und Betreuung sind vielfach umfangreiche bauliche Maßnahmen notwendig, welche auf die gesetzlichen Vorgaben, aber auch die Bedürfnisse der Bewohner und der Mitarbeitenden abgestimmt sein müssen. Um intensive Neu- und Umbau-Arbeiten kommen Pflegeheimträger ab einem gewissen Gebäudealter daher meist nicht umhin.

Diese Vielzahl an Verordnungen und Gesetzen stellen hohe Anforderungen an das Bauvorhaben. Aber auch der Pflegeheimbetrieb unterliegt zahlreichen Regularien, die beim Bau berücksichtigt werden müssen, und vor allem auch erheblichen Einfluss auf die Refinanzierbarkeit der Miete haben: diese ist nämlich nach oben begrenzt. Baukostensteigerungen können also nicht durch eine etwas höhere Miete aufgefangen werden. Die Einbindung erfahrener Architekten, Bauunternehmer und anderer Projektbeteiligter erhält hierdurch eine besondere Relevanz.

Der Pflegeheimbetrieb: Finanzierung durch die Bewohner – Die Investitionskosten

Senioren, die sich für ein Leben in einer Pflegeeinrichtung entscheiden, tragen indirekt zu einer Pflegeheimfinanzierung bei. Denn der zu leistende Tagessatz spaltet sich in drei Bestandteile auf:

  • Der höchste Anteil ist jener für die erbrachten Pflegeleistungen, der analog zum Pflegegrad des Bewohners steigt.
  • Ein weiterer Anteil entfällt auf die Kosten für Unterkunft und Verpflegung.
  • Der dritte Anteil gilt den Investitionskosten. Darunter versteht man die Kosten, die für die Miete von Gebäuden, die Finanzierung, Aufwendungen für Leasing oder Abschreibungen zu erbringen sind. Die umlagefähigen Investitionskosten als wichtigstes dauerhaftes Standbein der Pflegeheimfinanzierung sind im SGB Sozialgesetzbuch XI § 82 zur Finanzierung der Pflegeeinrichtungen beschrieben.

Die Ermittlung der Investitionskosten ergibt sich aus den tatsächlichen finanziellen Ausgaben des Betreibers und den Verhandlungen mit den Kostenträgern (z.B. Landschaftsverbände). In der Regel führt der Betreiber die Errechnung der Investitionskosten ohne Rechenschaftslegung gegenüber den Bewohnern durch. Einsicht in die kalkulatorischen Aufstellungen dürfen Bewohner lediglich bei einer Veränderung der Kosten erhalten. Eine pauschale Aussage über die Höhe der Investitionskosten lässt sich nicht treffen.

Wichtig zu wissen ist, dass der Betreiber die drei Bestandteile des Pflegesatzes ausschließlich für ihren jeweiligen Zweck verwenden darf. Eine sogenannte Quersubventionierung ist nicht zulässig! Die Beurteilung der Bonität des Betreibers mag daher in der klassischen Bilanzanalyse positiv ausfallen. Werden die positiven Zahlen aber nur durch Quersubventionierung erreicht, ist das Geschäftsmodell kaum nachhaltig. Bei den meist üblichen, langen Mietvertragslaufzeiten von 20 und mehr Jahren ist ein genauer Blick ratsam oder ein langjährig erfahrener Betreiber zu wählen.

Die Finanzierung

Die Finanzierung von Pflegeheimen wird aufgrund ihrer hohen Komplexität nicht von jeder Bank angeboten. Umgekehrt wissen Banken, die sich in diesem Segment bewegen (wie z.B. die Bank für Sozialwirtschaft), um die vorangegangen beschriebenen Besonderheiten aus der baulichen und betrieblichen Seite.

Die Vorstellung einer solchen Finanzierung bedarf daher unbedingt eines detaillierten Konzeptes, einer Finanzkalkulation, die über die Miete hinaus auch deren Refinanzierbarkeit berücksichtigt. Und einen Betreiber, der nach aktuellem Stand in der Lage sein wird, die Miete, und damit auch die Darlehen, über die lange Mietvertragslaufzeit zu zahlen.

Der Rückgriff auf zinsgünstige Förderdarlehen für beispielsweise energetisch hochwertige Bauten durch die KfW oder Landesfördermittel, wie sie von der NRW-Bank vergeben werden, sollte heute eine Selbstverständlichkeit sein. Sozialfinanz.de hilft bei der Suche nach den besten Bausteinen einer Finanzierung für den Bau eines Pflege- bzw. Seniorenheims und baut eine Kreditstruktur mit Ihnen auf.

Vergleich von Finanzierungsangeboten für die Finanzierung von Pflegeheimbauten

Ein Vergleich unterschiedlicher Finanzierungsangebote für eine Sanierung oder den Neu- bzw. Umbau einer Pflegeimmobilie lohnt sich also. Je nach Bank und Angebot kann es eklatante Unterschiede bei den Zinsen, der Zinsbindung und der Laufzeit geben.

In der Regel legen Hausbanken auf den ersten Blick gute Angebote vor, doch fehlt manchmal die Einbindung von Förderkrediten oder die Laufzeit entspricht nicht der nötigen Refinanzierungsdauer.

Vertrauen Sie auf die Expertise der Finanzierungsberater von Sozialfinanz.de und profitieren Sie vom Marktüberblick aus dem regelmäßigen Kontakt zu unserem umfassenden Partnerbanken-Netzwerk.

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