Steigende Baustoffpreise, Personalmangel und vorsichtig agierende Banken erschweren die Umsetzung von Projektentwicklungen immer mehr. Kann Mezzanine-Kapital bei der finanziellen Umsetzung von Projekten helfen?

Die Preise für Immobilien sind in den letzten Jahren in die Höhe geschossen. Egal ob Bestandsimmobilie oder Neubau, jedes Jahr wurden die Ausgaben höher. So hat sich etwa der Neubau von Wohnungen im Jahr 2022 um über 14 Prozent im Vergleich zu 2021 verteuert. Einen höheren Anstieg gab es zuletzt im August 1970.

Dramatische Lage für Projektentwickler

Durch die unsicheren globalen Entwicklungen in Verbindung mit Personalmangel und starken Lieferengpässen, treibt die weiterhin große Nachfrage an Baumaterialien die Preise und Vorleistungen stetig in die Höhe. Diese Situation führt dazu, dass Projektentwicklungen schwieriger zu kalkulieren und teilweise sogar unrentabel werden. Dagegen sorgen Zinsanstieg und stagnierende Mieten bei Bestandsimmobilien für sehr geringe Wertzuwächse.

Hinzu kommt, dass Banken durch die unsichere Gesamtsituation sowie strengere aufsichtsrechtliche Anforderungen vorsichtiger werden und ihre Portfolien überprüfen. Das dadurch steigende Refinanzierungsniveau sowie höhere Risikokosten werden bei der Kreditvergabe dementsprechend einkalkuliert, Finanzierungsstandards verschärft; Kunden benötigen mehr Eigenkapital.

Diese Entwicklung geht ebenfalls aus einer Umfrage von Engel & Völkers Investment Consulting hervor, laut der sich Projektentwickler und Bauträger zunehmend mit Problemen hinsichtlich der Finanzierung ihrer Immobilienprojekte konfrontiert sehen. So gab über die Hälfte der Befragten an, dass sie aus Gründen der Finanzierbarkeit im Jahr 2020 Transaktionen abbrechen mussten.

Vor diesem Hintergrund und der weiterhin hohen Nachfragesituation am Immobilienmarkt wird deutlich, dass alternative Finanzierungen künftig eine immer entscheidendere Rolle in der Immobilienwirtschaft spielen werden.

Mezzanine-Kapital statt Eigenkapital

Die Aufnahme von Mezzanine-Kapital stellt eine dieser alternativen Finanzierungsformen dar. Der Begriff „Mezzanine“ stammt aus der Architektur und bedeutet „Zwischengeschoss“. Im übertragenen Sinne verbindet Mezzanine-Kapital die Charakteristika von Fremd- und Eigenkapital. Je nach Ausgestaltungsform ist es bilanziell näher dem Eigenkapital oder dem Fremdkapital zuzuordnen.

Mezzanine als „wirtschaftliches Eigenkapital“

Mezzanine-Kapital kann vielfältig ausgestaltet werden und zeichnet sich entsprechend durch verschiedene Eigenschaften aus. Eine dieser Eigenschaften ist die Nachrangigkeit gegenüber klassischem Fremdkapital. Zwar gehen auch Mezzanine-Kapitalgeber dazu über sich grundbuchrechtlich absichern zu lassen, doch treten diese hinter den Forderungen erstrangiger Gläubiger zurück. Im Falle einer Insolvenz des Kapitalnehmers bedeutet dies, dass der Gläubiger der Mezzanine-Finanzierung erst nach der vollständigen Rückzahlung des vorrangigen Fremdkapitals befriedigt wird.

Darüber hinaus weist das Mezzanine-Kapital durch die Nachrangigkeit eine eigenkapitalähnliche Haftungsfunktion auf und wird daher von Banken als „wirtschaftliches Eigenkapital“ klassifiziert. Durch diese Eigenschaft erhöht sich die Eigenkapitalquote, was zur Verbesserung des Unternehmensratings und der Finanzierungsstruktur einer Projektentwicklung führen kann.

Unterschied Eigenkapital, Fremdkapital & Mezzanine-Kapital

Bei einer typischen Immobilienfinanzierung für ein Neubauprojekt stellt das Mezzanine-Kapital nicht das gesamte Darlehen dar, sondern ist lediglich ein Baustein im Finanzierungsplan.

	Eigenkapital	Mezzanine-Kapital	Fremdkapital
Laufzeit	Unbefristet	Befristet	Befristet
Sicherheiten	Unbesichert	Unbesichert; i.d.R	Besichert
Zinsen	Erfolgsabhängige Verzinsung	Entweder feste oder erfolgsabhängige Verzinsung	Feste Verzinsung
Haftung	Nachrangig	Nachrangig	Vorrangig
Beteiligung	Komplette Gewinn- und Verlustteilnahme	Meistens keine Verlustteilnahme	Keine Beteiligung an Gewinn oder Verlust
Mitspracherecht	Informations- und Kontrollrechte und auch Mitwirkungsrechte des Gläubigers	In bestimmten Fällen Kontrollrechte	Kein Mitspracherecht

Die Vor- und Nachteile von Mezzanine-Kapital

Obwohl eine Nähe zum Eigenkapital besteht, weist Mezzanine-Kapital entscheidende Unterschiede auf, die Vorteile und Nachteile für Projektentwickler und Bauträger mit sich bringen.

Vorteile:

• Kapitalnehmer bewahren sich ihre Entscheidungsfreiheiten im operativen und strategischen Bereich
• Die Unabhängigkeit von Banken steigt
• Zur Beantragung von Mezzanine-Kapital sind in der Regel weniger Sicherheiten nötig
• Mezzanine-Kapital ist flexibel in Bezug auf Rückzahlungs- und Kündigungsmodalitäten
• Mezzanine-Kapital erhöht das Eigenkapital und die Eigenkapitalquote
• Unternehmen erhaltenen einen besseren Zugang zu Bankkrediten, aufgrund der höheren Eigenkapitalquote (EKQ)
• Bilanzstruktur und Bonität werden verbessert und ermöglichen bessere Finanzierungskonditionen bei Banken
• Keine Kapitalverwässerung oder Verlust von Eigentumsrechten der Gesellschafter
• Mezzanine-Kapital schließt Finanzierungslücken und es können Kapitalgrundlagen für Investitionen gebildet werden
• Mezzanine begünstigt die steuerliche Abzugsfähigkeit von Zinsen
  

Nachteile:

• Gegenüber einem Bankkredit fallen höhere Kosten an
• Mezzanine-Kapital bedeutet erhöhte Transparenzanforderungen für Unternehmen
• Die Kapitalüberlassung ist zeitlich befristet
  

Positive Wirkung auf Immobilienprojekte

Es kann festgehalten werden, dass Mezzanine-Kapital für Projektentwickler und Bauträger prädestiniert ist, um Projekte umzusetzen, ohne Eigenkapital übermäßig zu beanspruchen. Den eintretenden Effekt der Mezzanine-Kapitalaufnahme haben wir Ihnen im folgenden Beispiel rudimentär skizziert.

Beispiel einer Rechnung vor und nach Aufnahme von Mezzanine-Kapital:

Vor der Aufnahme von Mezzanine-Kapital lag das Eigenkapital bei 4 Millionen Euro und das Fremdkapital bei 16 Millionen Euro. Nach Aufnahme von Mezzanine-Kapital braucht das Eigenkapital nur noch bei 1 Million Euro zu liegen, weil es durch 3 Millionen Euro Mezzanine aufgefangen wird. Das Fremdkapital bleibt bei 16 Millionen Euro bestehen.

Projektentwickler und Bauträger, welche die Rahmenbedingungen für die Aufnahme von Mezzanine-Kapital erfüllen und insbesondere eine plausible Exit-Strategie für die Kapitalrückführung aufzeigen, können die Eigenkapitalanforderungen der Banken mit Mezzanine ausgleichen. Hieraus ergeben sich entscheidende Vorteile:

• Die Umsetzung eines Projektes kann auch von Projektentwicklern bzw. Bauträgern realisiert werden, die mit wenig Eigenkapital ausgestattet sind.
• Bauträger mit ausreichendem Eigenkapital können durch die Mezzanine-Finanzierung Eigenkapital einsparen. Dieses können sie nutzen, um weitere Projekte parallel umzusetzen.
• Ein weiterer positiver Effekt des Mezzanine-Kapitals ist die Möglichkeit, einen wesentlich größeren Hebel für Fremdkapitalfinanzierungen zu nutzen.
  

Auf was Sie bei der Aufnahme von Mezzanine-Kapital achten müssen, wie eine Exit-Strategie aussieht und was Sie sonst alles zu Mezzanine-Kapital wissen müssen, erläutern wir Ihnen in einem kostenfreien Webinar am 21. September 2022.

Selbstverständlich stehen wir Ihnen auch jetzt schon für sämtliche Finanzierungsfragen zur Verfügung. Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf!

Immobilien haben sich in den vergangenen Jahren als sehr beliebte Anlagemöglichkeit herausgestellt. War die Beliebtheit bisher auf mangelnde alternative Anlagen zurückzuführen, könnte in Zukunft bei steigenden Inflationsraten die Bedeutung von Immobilien als „Betongold“ weiterhin hoch bleiben.

Die zunehmende Beliebtheit von Seniorenimmobilien bei institutionellen Anlegern begründet sich auf folgenden Aspekten:

• Die Nachfrage nach Seniorenimmobilien aus Nutzersicht ist hoch und wird aufgrund der demografischen Entwicklung auch in Zukunft zunehmen.
• Der aktuelle Wohnungsbestand in Deutschland ist nur in einem sehr geringen Maß barrierearm oder barrierefrei und bietet enormes Aufholpotenzial.
• Die erzielbaren Renditen sind noch nicht so weit komprimiert wie bei den gängigen Assetklassen Büro, Logistik oder Wohnen.
• Es besteht nur eine geringe Konjunkturabhängigkeit.
• Je nach Konstellation profitieren Anleger von langen Mietverträgen und relativ ausfallgeschützten Mieterträgen.

Daher gelten Seniorenimmobilien auch für Privatpersonen als zunehmend attraktive Anlagemöglichkeit. Hier gelten direkte Immobilieninvestitionen als besonders interessant, also jene, wo eine Eintragung als Eigentümer im Grundbuch erfolgt.

Als Eigentümer im Grundbuch eingetragen zu sein, ist für viele Investoren ein lohnendes Ziel. Es verbindet die Attribute „eigene vier Wände“, „Sicherheit“ und „Freiheit“ hier womöglich noch ergänzt um „Rendite“.

Doch genau hier ist Detailarbeit erforderlich, denn ein eigenes Grundbuch erfüllt nicht zwingend die obigen Attribute und welche Vor- aber auch Nachteile damit verbunden sind, sollte sich jeder private Investor zuvor bewusst machen.

Ein Vergleich zwischen Altenpflegeheimen und Betreutem Wohnen

Der Begriff „Seniorenimmobilien“ ist nicht geschützt. Darunter werden zahlreiche Wohnformen gebündelt: Ambulant betreute Wohngemeinschaften, Betreutes Wohnen, Seniorenwohnen, Tagespflegen, Altenpflegeheime und Seniorenresidenzen, um nur einige zu nennen.

Der Begriff Pflegeheim bezeichnet Einrichtungen zur dauerhaften, stationären Unterbringung und pflegerischen Versorgung von Menschen, die wegen körperlichen, geistigen oder psychischen Einschränkungen nicht in der Lage sind, in einer eigenen Wohnung zu leben. Heime garantieren eine umfassende Versorgung und professionelle Pflege aller Altersgruppen. Die rechtlichen Bedingungen regelt das SGB XI, wobei die Finanzierung eines Aufenthaltes im Pflegeheim durch die Pflegekasse nur teilweise erfolgt, sprich: ein Eigenanteil zu leisten ist.

Eine solche Legaldefinition wie beim Pflegeheim gibt es beim Betreuten Wohnen nicht. Wir wollen hierunter eine barrierefreie Wohnung verstehen, in der eine Betreuung durch einen ambulanten Dienst erfolgen kann. Dieser kann, muss aber nicht, in einer Sozialstation im Haus untergebracht sein.

Ein Pflegeheim oder eine Anlage mit Betreutem Wohnen übersteigt jedoch das Anlagevolumen der meisten privaten Anleger. Dennoch ist eine Investition in beide Assetklassen ohne weiteres auch mit kleineren Beträgen und einem eigenen Grundbucheintrag möglich. Wie bei einer Eigentumswohnung auch, werden die bestehenden Wohneinheiten aufgeteilt und für jede Einheit ein eigenes Wohneigentumsgrundbuch gebildet.

Jedoch müssen private Anleger im Kontext von Pflegeheimen Besonderheiten berücksichtigen, welche in dieser Form nicht für Wohnanlagen gelten. Dies fängt bei der Wahl des Grundstücks an und reicht über die Bauweise bis hin zur Nutzung.

Fest steht: Wer ein Pflegeapartment kauft, erwirbt eine Spezialimmobilie in einem besonderen Markumfeld. Dies führt zu wesentlichen Unterschieden gegenüber einer klassischen Wohnung und auch zum Betreuten Wohnen, welches sich letztlich nur durch eine barrierefreie Ausstattung abgrenzt, aber sich rechtlich nicht von einer klassischen Eigentumswohnung unterscheidet.

Mietvertrag einer Pflegeimmobilie

Bei vermieteten Wohnungen:

In diesem Falle besteht ein Mietvertrag mit einer Privatperson, welcher dem Mietrecht unterliegt und dem Mieter einen vergleichsweisen hohen Schutz gewährt. Darüber hinaus gilt es auch den Verwaltungsaufwand einer vermieteten Wohnung zu berücksichtigen.

Neben der jährlich zu erstellenden Betriebskostenabrechnung kommt beim Auszug des Mieters die Abnahme der Wohnung hinzu sowie die Abrechnung der hinterlegten Kaution. Indes gibt es auch beim Betreuten Wohnen Anlagen, die von einem Betreiber in Gänze angemietet werden. Dieser bemüht sich dann um die Vermietung der einzelnen Einheiten und trägt auch das Vermietungs-/Ausfallrisiko. Doch damit gehen auch Nachteile einher, die analog zu jenen bei Pflegeappartements zu sehen sind:

Bei Pflegeappartements

Hier besteht ein Mietvertrag mit dem jeweiligen Betreiber. In diesem Falle findet nicht das Mietrecht, sondern das Gewerbemietrecht Anwendung. Dies hat zur Folge, dass die Pflichten sowie die Haftung des Vermieters diesem deutlich umfangreichere Gestaltungsmöglichkeiten bieten. Durch den Mietvertrag mit einer Mindestlaufzeit von 20 Jahren oder mehr, besteht ebenfalls ein marginales Mietausfallrisiko in Bezug auf einen Mieterwechsel. Darüber hinaus fällt die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung weg, da der Betreiber direkt mit den Versorgern abrechnet.

Pflegeappartement und Eigentumswohnung im Vergleich

	Pflegeappartement	Eigentumswohnung
Standort	Professionelle Standort- und Bedarfsanalyse wurde im Vorfeld erstellt. Unabhängig von äußeren Einflüssen.	Attraktivität des Standortes kann sich durch äußere Einflüsse ändern, z.B. Fluglärm, Abwanderung großer Arbeitgeber usw.
Mietrendite¹	Anfänglich zwischen 4,5 und 5% (indexiert). Unabhängig vom regionalen Mietspiegel.	In guten Lagen selten über 3,5%.
Vermietung	Mietvertrag mit Betreiber; Laufzeit i.d.R. 20 – 25 Jahre; minimaler Aufwand für Vermietung.	Vermietung muss vom Eigentümer selbst organisiert werden. Es gibt jedoch auch analog dem Pflegeappartement Globalmietverträge!
Mietausfall	Mieteinnahmen auch bei vorübergehendem Leerstand, sofern die Solvenz des Betreibers nicht gefährdet ist. Hohe Kalkulationssicherheit.	Mietausfall durch Leerstand oder schlechte Zahlungsmoral des Mieters. Oft hohe Fluktuation insbesondere bei kleinen Wohnungen.
Grundriss	Bei allen Appartements nahezu gleiche Eigenschaften. Kaum Qualitätsunterschiede. Insbesondere wird i.d.R. nicht nach Quadratmetern bezahlt, sondern größenunabhängig nach Einzel- oder Doppelzimmer	Mieter sucht “perfekte” Wohnung. Bestimmte Merkmale (z.B. die Ausrichtung, Ausstattung) beeinflussen die Attraktivität.
Allgemeinflächen	Relativ hoher Anteil	Gering
Instandhaltung	Ist nahezu komplett Sache des Betreibers (außer “Dach und Fach”)	Sache des Eigentümers, Rücklage ca. doppelt so hoch wie beim Pflege-Appartement.
Steuervorteil	Der nicht abschreibbare Grundstücksanteil ist im Vergleich zur Gesamtinvestition geringer.	Der nicht abschreibbare Grundstücksanteil ist im Vergleich zur Gesamtinvestition höher, da die Gebäudegröße (Grundstücksausnutzung) geringer ist.
Dingliche Sicherheit	Abgesichert durch eigenes Grundbuchblatt	Abgesichert durch eigenes Grundbuchblatt
Risiken	Betreiberausfall kann zu Verzögerungen bei der Mietzahlung führen.	Rechtsstreitigkeiten mit säumigen Mietern; Mietminderung; Totalausfall durch Mietnomaden; hohe Instandsetzungskosten durch “Messies”
Eigennutzung	Unmittelbare Eigennutzung nicht möglich; allenfalls bevorzugtes Belegungsrecht auf ein beliebig freiwerdendes Appartement	Möglich, sofern kein Globalmietvertrag geschlossen wurde.

Besonderheiten bei der Finanzierung

Die Aufteilung von Gebäuden in Eigentumseinheiten ist ein hoher bürokratischer Aufwand. Der Eigentümer muss ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung einholen und beim Grundbuch die Aufteilung in Teileigentumsgrundbücher beantragen.

Die Finanzierung eines Neubaus spaltet sich dadurch in die Baufinanzierung und die Finanzierung der Eigentumseinheiten mit deren Abverkauf nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Statt eines Verkaufs nach Baufertigstellung in Gänze, muss jede einzelne Eigentumseinheit abgerechnet werden und das auch noch in bis sieben Teilkaufpreiszahlungen analog zum Baufortschritt. Den damit verbundenen Aufwand scheuen viele Banken, so dass hier bereits eine Vorselektion notwendig ist.

Vom Ablauf unterscheiden sich dabei beide Varianten nicht. Und dennoch gibt es Banken, die eine Aufteilung von Einheiten des Betreuten Wohnens begleiten, von der Finanzierung von Bauvorhaben mit aufgeteilten Pflegeappartements hingegen Abstand nehmen.

Woran liegt das? Die in der vorigen Tabelle genannten Vor- und Nachteile können für eine Bank dann relevant werden, wenn der Bauherr nicht alle Einheiten verkaufen kann. Dann ist er nicht in der Lage den Baufinanzierungskredit vollständig zu tilgen. Die Bank bleibt damit in einzelnen Einheiten Grundbuchgläubigerin. Natürlich sind Banken dann bestrebt, diese Einheiten möglichst zügig zu veräußern und das ist bei Eigentumswohnungen mit unbeschränkter eigener Nutzungsmöglichkeit aufgrund der höheren Nachfrager Anzahl leichter als bei einem Pflegeappartement.

Am 1. Januar 2022 ist der erste Teil der EU-Taxonomie in Kraft gesetzt worden und Gas sowie Atomkraft wurden am 2. Februar unter Auflagen als nachhaltig eingestuft.

Worum es sich bei der EU-Taxonomie handelt, was mit ihr einhergeht und welche Auswirkungen dies für die Sozial- und Gesundheitswirtschaft haben könnte, werden wir im Folgenden kurz und kompakt für Sie zusammenfassen.

Was ist die EU-Taxonomie?

Bei der EU-Taxonomie handelt es sich um ein Klassifizierungssystem für die Bewertung ökologischer Nachhaltigkeit von wirtschaftlichen Aktivitäten eines Unternehmens. Unter anderem soll dies zu einer Stärkung des Vertrauens bei Investoren führen, grüne Investitionen transparenter und attraktiver machen, die Anleger vor Greenwashing schützen und insbesondere zum Klimaschutz beitragen.

Kriterien, Ziele und Adressaten der EU-Taxonomie

Um im Sinne der Taxonomie als ökologisch nachhaltig eingestuft zu werden, muss eine wirtschaftliche Tätigkeit

• zu einem der sechs ökologischen Ziele einen wesentlichen Beitrag leisten
• die anderen ökologischen Ziele nicht nachteilig beeinflussen
• soziale Mindeststandards einhalten
  

Die angesprochenen ökologische Ziele wurden seitens der Europäischen Kommission dabei wie folgt definiert:

• Klimaschutz
  
• Anpassung an den Klimawandel
  
• Nachhaltige Nutzung und Schutz von Wasser- und Meeresressourcen
  
• Wandel zu einer Kreislaufwirtschaft
  
• Vermeidung und Verminderung der Umweltverschmutzung
  
• Schutz und Wiederherstellung von Ökosystemen und Biodiversität

Adressaten / berichtspflichtig sind:

• die EU sowie Mitgliedstaaten der EU,
  
• Finanzmarktteilnehmer, die Finanzprodukte bereitstellen,
  
• Unternehmen, die zur Veröffentlichung nicht-finanzieller Erklärungen verpflichtet sind.
  

Berichterstattungspflichtig sind seit Januar 2022 grundsätzlich Genossenschaften, Kreditinstitute, Finanzdienstleister und Versicherungsunternehmen sowie kapitalmarktorientierte Unternehmen mit mehr als 500 Mitarbeitern im Jahresdurchschnitt, die der NFRD (Non-Financial Reporting-Directive) unterliegen. Die Taxonomie-Verordnung bezieht sich somit auf die Anwendungsbereiche der geltenden Corporate Social Responsibility- bzw. Bilanzrichtline.

Verlangt werden im ersten Schritt Angaben zu den Zielen Klimaschutz und Anpassungen an den Klimawandel, welche im Jahr 2023 um die restlichen vier Ziele ergänzt werden sollen.

Wichtig: Zukünftig sind auch kleinere Unternehmen ab 250 Mitarbeitern verpflichtet, über ihre Nachhaltigkeitsaktivitäten zu berichten. Die neue Berichtspflicht wird voraussichtlich ab dem Geschäftsjahr 2023 anzuwenden sein.

Bedeutung für die Sozialwirtschaft: Fokus liegt auf ökologischem Fußabdruck

Anhand der derzeitigen Ausgestaltung der Taxonomie lässt sich festhalten, dass aktuell vor allem das „E“ (Environment) in den ESG-Kriterien, welches sich auf den Umweltschutz bezieht, abgedeckt wird. Schließlich sind Maßnahmen wie die energetische Optimierung von Gebäuden, Ausbau zur Gewinnung Erneuerbarer Energien und Reduzierung von Treibhausgasen, die unter Environment fallen, auch jene Maßnahmen, die besonders stark dazu beitragen, der Klimaerwärmung entgegenzuwirken.

Auch wenn Sie als Unternehmen der Sozialwirtschaft nicht den direkten Berichtspflichten unterliegen, so sollten Sie sich trotzdem mit der ökologischen Nachhaltigkeit beschäftigen und Ihren ökologischen Fußabdruck durch energetische Maßnahmen (z.B. Energieeffiziente Sanierung von Gebäuden) verbessern und schauen, wie Sie dies messbar machen sowie Kennzahlentechnisch darstellen können.

Denn klar ist, dass Banken und andere Kapitalgeber bereits jetzt mehr Wert auf Nachhaltigkeit in ihren Bilanzen legen, um den Anforderungen der Taxonomie zukünftig gerecht zu werden. Dies könnte dazu führen, dass in Zukunft auch von sozialwirtschaftlichen Unternehmen gewisse Informationen bzw. Kennzahlen von Banken verlangt werden könnten.

Außerdem ist davon auszugehen, dass Unternehmen, welche sich nicht mit ihrem ökologischen Fußabdruck beschäftigen und Maßnahmen ergreifen, zukünftig einen Wettbewerbsnachteil haben. Denn auch in der Gesellschaft ist Nachhaltigkeit, besonders im Bereich Klimaschutz, angekommen und beeinflusst die Entscheidungen der jeweiligen Kundensegmente.

Soziale Nachhaltigkeit bisher nicht definiert!

In welchem Umfang die soziale Nachhaltigkeit in Zukunft berücksichtigt und seitens der EU definiert werden könnte, bleibt abzuwarten. Sollten jedoch Bereiche wie Bildung, Pflege, Gesundheit oder auch soziale Tätigkeiten unter die soziale Nachhaltigkeit fallen, so kann davon ausgegangen werden, dass dies zu einer erheblichen Aufwertung der Sozial- und Gesundheitswirtschaft führt und sich eine Kapitalaufnahme leichter darstellen lässt.

Vom 14. bis 16. Juni 2022 veranstaltet Vincentz die Altenheim EXPO 2022, bei der Herr Thomas Krummenast von der sozialfinanz.de am 15. Juni 2022 über einen Fachvortrag über die EU-Taxonomie und ihre Auswirkungen auf Betreiber von Sozialimmobilien halten wird.

Wir freuen uns, Sie auf der Veranstaltung an unserem Stand auf der Altenheim EXPO begrüßen dürfen.

Selbstverständlich stehen wir Ihnen auch jetzt schon für Fragen zur EU-Taxonomie zur Verfügung.

Ergänzungsinformationen zu ESG

Die Abkürzung ESG steht für Environment Social und Governance (Deutsch = Umwelt, Soziales & Unternehmensführung). Insbesondere im Bereich der Finanz- / Investitionswelt gewinnt der Begriff ESG zunehmend an Bedeutung und wird mit nachhaltigen sowie sozial verantwortlichen Investoren in Verbindung gebracht.

Grund hierfür ist, dass die ESG-Kriterien nicht nur die finanziellen Aspekte eines Investments betrachten, sondern die Nachhaltigkeit eines Unternehmens und dessen Beitrag zur Gesellschaft in Gänze berücksichtigen und somit neue Bewertungskriterien darstellen.

Die ESG-Kriterien im Überblick

Environment

Beim sogenannten Umweltaspekt wird betrachtet, inwiefern Unternehmen oder Staaten:

• die Umwelt verschmutzen
  
• Treibhausgase oder Schadstoffe emittieren
  
• Ressourcen verbrauchen oder Energie effizient nutzen
  

Vor dem Hintergrund der Klimadebatte steht dieser Teil der ESG-Kriterien besonders im Fokus.

Social

Der Aspekt Soziales bezieht sich auf die Verantwortung von Unternehmen im sozialen Bereich:

• Der Arbeitssicherheit
  
• Des Gesundheitsschutzes
  
• Der Achtung von Menschenrechten
  

und welchen Mehrwert das Unternehmen der Gesellschaft bringt.

Governance (Aufsichtsstrukturen / Unternehmensführung)

Die dritte Bedingung der ESG-Kriterien befasst sich mit der nachhaltigen und verantwortungsbewussten Unternehmensführung, welche interne Prozesse und Werte fördert, um Risiken vorzubeugen. Hierunter fallen Maßnahmen zur Verhinderung von Bestechung, Korruption oder Betrug.

Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck stellt Milliarden bereit um den BEG-Programmstopp zu verhindern und Antragssteller der Bundesförderung für effiziente Gebäude nicht im Stich zu lassen. Was war passiert?

Am 24. Januar 2022 teilte die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) mit, dass alle KfW-Programmvarianten in der BEG einem vorläufigen, mit sofortiger Wirkung geltendem Antrags- und Zusage-Stopp unterliegen. Dies hatte der Vorstand der KfW in Abstimmung mit dem Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) beschlossen.
Grund hierfür war die enorme Antragsflut, welche zu einer Ausschöpfung der bereitgestellten Haushaltsmittel führte.

Nicht betroffen von dem BEG-Programmstopp war die vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) umgesetzte BEG-Förderung von Einzelmaßnahmen in der Sanierung (u.a. Heizungstausch, etc.).

Nun kann Entwarnung gegeben werden!

Gemäß der aktuellen Lage sollen alle förderfähigen Altanträge, die bis zum BEG-Programmstopp am 24. Januar 2022 eingegangen sind, genehmigt werden.

Nach aktuellen Informationen handelt es sich hierbei um rund 24.000 Anträge, welche nach den bisherigen Kriterien überprüft werden. Ob der Antrag gemäß Förderfähigkeit genehmigt oder abgelehnt wurde, wird dem Antragssteller nach der Prüfung mittgeteilt.

Somit herrscht zumindest in absehbarer Zeit Planungs- und Rechtssicherheit für die Antragssteller.

Vor dem Hintergrund der angestrebten und durchaus ambitionierten Klimapolitik, wird sich die Förderung nach den vorliegenden Informationen verstärkt auf die Förderung von Klimaeffizienten Sanierungen fokussieren, da hier der Kosten/Nutzen–Effekt am größten ist.

Seit dem sozialfinanz.de-Blogbeitrag zur Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) im April 2021 hat sich einiges getan. Die neuen Förderprogramme haben eine erhöhte Beratungsnachfrage ausgelöst und BEG Effizienzhaus 55 wird eingestellt.

Diese Beratungsnachfrage zielt insbesondere auf die einzuhaltenden Auflagen und Fristen, aber auch auf die individuell in Betracht kommenden Programme ab. Gerade die Neubauförderung für das BEG Effizienzhaus 55 Neubau Programm rückt nun in den Fokus.

Rückblick zur BEG

Die Bundesregierung hat im Rahmen des Klimaschutzprogramms 2030 beschlossen, Gebäudeförderung weiterzuentwickeln und attraktiver zu gestalten.
Unter dieser Prämisse wurden die bestehenden Programme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) zur Förderung der Energieeffizienz und dem Ausbau bzw. Einsatz erneuerbarer Energien unter einem Dach zusammengefasst und in drei Hauptkategorien unterteilt:

Bundesförderung für Einzelmaßnahmen (BEG EM)

Diese gibt es für Sanierungsvorhaben im Gebäudebestand. Sofern Ihr Gebäude älter als fünf Jahre ist (Bauantrag bzw. Bauanzeige müssen zum Zeitpunkt der Antragstellung mindestens fünf Jahre zurückliegen), können Sie Kredite oder Zuschüsse für Arbeiten an der Gebäudehülle (Austausch von Fenstern, Außentüren und -toren), die Heizungsoptimierung, den Heizungsaustausch sowie den Einbau einer Lüftungsanlage erhalten.

BEG-Förderung für Wohngebäude (BEG WG)

Diese können Sie erhalten, wenn Ihr neues oder saniertes Gebäude einen Effizienzhausstandard erreicht. Alle Arbeiten, die Sie in diesem Zusammenhang umsetzen, sind förderberechtigt.

Bundesförderung für Nichtwohngebäude (BEG NWG)

Gilt für ganzheitliche Neubau- und Sanierungsvorhaben und richtet sich an Eigentümer von Nichtwohngebäuden. Gilt somit ebenfalls für Kommunale Gebäude und Krankenhäuser.

Was ist neu bei der BEG?

Die wichtigste Änderung seit Einführung der BEG betrifft die Förderung von Effizenzhaus/- gebäude 55 im Neubau. Diese wird, so teilte das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) im November 2021 mit, zum ersten Februar 2022 eingestellt.

Um ihre geplanten Klimaschutzziele zu erreichen, hat die Bundesregierung die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) mit Blick auf die Fördereffizienz überprüft. Man kam zu dem Entschluss, dass die bisherige Ziellücke hinsichtlich der CO2-Reduzierung im Gebäudesektor mit einer stärkeren Förderung der Maßnahmen geschlossen werden soll, die den höchsten Beitrag zur CO2 -Einsparung beitragen.

Den größten Hebel stellt hierbei der Bereich der Sanierung dar, bei dem es den größten Nachholbedarf gibt. Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie teilte folgendes mit: “Damit wird in Zukunft weniger die Förderung von energieeffizienten Neubauten als vielmehr die Förderung energetischer Sanierungsmaßnahmen wie z. B. ganzheitliche Sanierungen sowie energetische Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle von Bestandsgebäuden im Fokus stehen”.

Wichtig für alle Antragssteller

Neben dem Effizienzhaus/- gebäude 55 Programm im Neubau, werden ebenfalls die EE- und Nachhaltigkeits-Klassen Effizienzhaus/-gebäude 55 EE und Effizienzhaus 55 NH eingestellt. Die Änderungen betreffen somit sowohl die Wohngebäude als auch die Nichtwohngebäude.

Wer aktuell ein Neubau-Effizienzhaus/-gebäude 55 plant und die BEG-Mittel dafür bereits einkalkuliert wurden, hat jetzt zwei Möglichkeiten:

• Vollständige Anträge auf Förderung können vor dem Abschluss von Liefer- und Leistungsverträgen bzw. dem Kaufvertrag noch bis zum 31. Januar 2022 gestellt werden. Wer diese Lösung bevorzug, sollte zügig die Planungen sowie die Erstellung der Antragsunterlagen zum Abschluss bringen. Maßgeblich: Das Datum der Antragsstellung!
  

• Darüber hinaus ist es ebenfalls möglich die bisherigen Planungen vor Antragsstellung auf ein höheres Effizienzniveau anzupassen. Die nächste Förderstufe wäre das Effizienzhaus 40.

Klärungsbedarf

Neben dem Wegfall der Effizienzhaus/-gebäude 55 im Neubau gibt es weitere Änderungen/Vorgaben durch das Klimaschutzprogramm.
So sind, zum derzeitigen Stand, die folgenden Änderungen geplant:

Wohngebäude

Für Neubauten soll ab 2023 der Standard EH 55und ab 2025 der Standard EH 40 als Mindeststandard eingeführt werden.

Nichtwohngebäude

Für Neubauten soll ab 2023 der Standard EG 55 und ab 2025 der Standard EG 40 als Mindeststandard eingeführt werden. Diese Änderungen sollen für jeden Neubau gelten.

Unklar ist, ob die geplanten Änderungen tatsächlich so umgesetzt werden, da Regierung und die Ministerien sich der Kritik von verschiedenen Seiten stellen müssen. Denn der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft (GdW) als auch der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes (ZDB) bemängeln, dass die Kosten zum Erreichen der nächsthöheren Effizienzhaus-Stufe KfW 40 überproportional hoch seien und der KfW 40 für viele Bauherren nicht finanzierbar ist.

Weitere Änderungen und Bekanntmachungen

Zum 21. Oktober 2021 wurden die drei BEG-Richtlinien für

• Wohngebäude (BEG WG),
• Nichtwohngebäude (BEG NWG)
• und Einzelmaßnahmen (BEG EM) inklusive der technischen Mindestanforderungen
  erneut geändert, um sie kohärent zu den Regelungen der Bundesförderung für effiziente Wärmenetze (BEW) zu fassen. Insbesondere im Bereich Wärme- und Gebäudenetze sowie Anrechnung von Abwärme in der EE-Klasse erfolgten Anpassungen.
  

Die wesentlichen Anpassungen der Richtlinien betreffen:

• Definition Effizienzhaus/ -gebäude EE-Klasse (BEG WG, BEG NWG)
• Erweiterung Definition Gebäudenetz (BEG WG, BEG NWG, BEG EM)
• Neue Definition Wärmenetz (BEG WG, BEG NWG, BEG EM)
• Förderung Gebäudenetz (BEG EM)
• Anschluss an Gebäudenetz bzw. Wärmenetz (BEG EM)
• Veräußerung eines geförderten Gebäudes bzw. einer geförderten Wohneinheit (BEG NWG, BEG WG, BEG EM)

Wo gibt es weitere Informationen?

Weitere Informationen finden Sie im Infoblatt der BEG zu förderfähigen Maßnahmen (10/2021).

Förderrichtlinien zur BEG

Die geänderten Förderrichtlinien zur BEG sind auf der Internetseite des BMWi veröffentlicht und wurden am 18. Oktober 2021 im Bundesanzeiger bekanntgemacht:

• Richtlinie zur BEG EM (Einzelmaßnahmen)
• Richtlinie zur BEG WG (Wohngebäude)
• Richtlinie zur BEG NWG (Nichtwohngebäude)
  

Technische Mindestanforderungen (TMA) zur BEG

• TMA zur BEG EM (Einzelmaßnahmen)
• TMA zur BEG WG (Wohngebäude)
• TMA zur BEG NWG (Nichtwohngebäude)

sozialfinanz.de unterstützt Sie gerne dabei, den „Finanzierungs-Dschungel“ mit all seinen Tücken und Gefahren zu meistern und das für Sie passende Finanzierungsangebot zu finden.
Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf oder stellen Sie direkt online eine Anfrage für einen Finanzierungsvergleich.

Wichtige Information: Am 24. Januar 2022 wurde die Bundesförderung für effiziente Gebäude vorläufig gestoppt. Wie mit den bisher noch nicht zugesagten Anträgen sowie alternativen Förderangeboten umgegangen wird, wird zukünftig entschieden. Auf der Website der KfW erfahren Sie mehr.

Am 21. September 2021 fand in Mainz die 26. Sozialwirtschaftliche Managementtagung statt. Nach nunmehr eineinhalb Jahren konnte sozialfinanz.de wieder live sein und sich mit Kolleg*innen und Kund*innen aus der Branche austauschen.

sozialfinanz.de das erste Mal live seit Beginn der Corona-Pandemie auf der Sozialwirtschaftlichen Managementtagung

Für nun fast zwei Jahre waren Messen, Kongresse und Tagungen in Persona vor Ort nicht mehr möglich. Umso mehr freute sich das sozialfinanz-Team, dass mit der Sozialwirtschaftlichen Managementtagung der Startschuss für Veranstaltungen mit einem fachlichen und persönlichen Austausch vollzogen wurde. Die 26. Sozialwirtschaftliche Managementtagung stand dabei ganz unter dem Motto „Sozialwirtschaft Vordenken – Neue Perspektiven in der Marktveränderung“. Daher verwunderte es nicht, dass die beliebten und wichtigen Dauerthemen Digitalisierung und Transformationen auch 2021 auf der Agenda standen.

Doch es ging noch einen Schritt weiter: Durch die Vorträge, einzelnen Workshops sowie das gemeinsame Netzwerken in den Pausen, diskutierten die Anwesenden über zukunftsbezogene Themen. Insbesondere die Folgen und Perspektiven in der sich ändernden Marktlandschaft der Sozial- und Gesundheitswirtschaft, unter anderem durch die Corona-Pandemie sowie die effektive Nutzung der daraus resultierenden Potentiale, lieferte einigen Gesprächsstoff.

Interessante Location mit besonderer Perspektive

Auch wenn die erste Vor-Ort-Veranstaltung nach so langer Zeit von sich aus schon einen besonderen Reiz mit sich brachte, so verstärkte der Veranstaltungsort in Form eines Bundesligastadions diesen nochmals. Besonders für Fußballinteressierte gab es ein kleines Highlight, da im Anschluss der Veranstaltung eine kurze Führung durch das Stadion angeboten wurde.

Neue Messewand und super Ausblick bzw. Einblick

Der erste Messeauftritt nach den Corona-Lockdowns und Einschränkungen galt für sozialfinanz.de zugleich als Einweihung der neuen Messewand. Fazit: Sie kann sich sehen lassen und der sozialfinanz-Finanzierungsspezialist Thomas Krummenast macht davor auch eine gute Figur.

Wie bereits erwähnt, bot der Veranstaltungsort so einiges: Die Ausstellenden und Teilnehmer*innen hatten die Möglichkeit, von der Aussteller-Halle direkt auf das Spielfeld und die Tribünen des 1. FSV Mainz 05 zu blicken eine ganz andere Perspektive Das war ein anderer.

Eine rundum positive Stimmung

Die Sozialwirtschaftliche Managementtagung war rückblickend eine sehr gute Möglichkeit für das sozialfinanz-Team wieder in die Welt der Präsenzveranstaltungen einzusteigen. Denn die Pandemie hat gezeigt, wie sehr die Menschen persönliche Kontakte vermissen und wertschätzen; nicht nur auf das private Umfeld bezogen, sondern auch in Bezug auf die alltägliche Berufswelt.

Als Dienstleister, mit Fokus auf persönlicher Beratung, hat sich das sozialfinanz-Team besonders gefreut wieder direkt mit Kundinnen und Kolleg*innen aus der Sozialwirtschaft nette und konstruktive Gespräche führen zu können.

Es überraschte wenig, dass der Finanzierungsbedarf in der Sozialwirtschafts- und Gesundheitsbranche weiterhin hoch ist und dass innovative sowie agile Geschäftsmodell von sozialfinanz.de positiven Anklang findet.

Weitere Veranstaltungen mit sozialfinanz.de

Nachdem der Startschuss so gut geglückt ist und von allen Parteien positiv aufgenommen wurde, freut sich das sozialfinanz-Team auf weitere Veranstaltungen. Denn nach einem guten Start muss man natürlich auch weiterlaufen, um das Ziel zu erreichen.

sozialfinanz.de wird 2021 noch auf weiteren Veranstaltungen persönlich für Sie da sein – unter anderem auf der Altenheim EXPO in Berlin (vom 25.10.-26.10.) und dem Management Forum Starnberg in München (vom 09.12.-10.12.).

Wir freuen uns bereits jetzt, Sie an unserem Stand begrüßen zu dürfen und stehen Ihnen selbstverständlich schon jetzt für Ihre Fragen und Vorhaben zur Verfügung. Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf oder fragen Sie direkt online einen Finanzierungsvergleich an!

Sozialfinanz.de gibt einen kurzen Überblick und klärt auf, welche Tücken es bei der Finanzierung zu beachten gilt.

Nicht nur Familien und Kleinanleger sind stetig auf der Suche nach einem passenden Objekt, sondern auch viele professionelle Betreiber und Investoren. Unabhängig von den Bewegründen ist die Nachfrage an Immobilien in den letzten Jahren immer mehr gestiegen.

Dabei bleibt das Angebot auf dem Markt knapp und kann in vielen Regionen die Nachfrage an Immobilien nicht mehr decken. Hierdurch steigen die Grundstücks- und Immobilienpreise rasant an, was sich auch in dem meist notwendigen Kreditbedarf widerspiegelt.

Daher wird oft die Frage nach einer Alternative gestellt, welche es ermöglicht, ohne viel Eigenkapital eine Immobilie zu erwerben. Gerade für Investoren und Gewerbetreibende ist dies von Bedeutung, um z.B. Liquidität für weitere Projekte oder Investitionen vorhalten zu können.

Auf den ersten Blick könnte hier der Erwerb von Erbbaurecht eine günstige Alternative darstellen, da der Käufer lediglich das Eigentum an dem (zu bauendem) Objekt erhält. Dementsprechend bleibt das Grundstück im Eigentum des Erbbaurechtsgebers und muss nicht mitfinanziert werden, was die Finanzierungshöhe deutlich senkt. Für die Bereitstellung des Grundstücks muss der Käufer Erbbauzinsen an den Erbbaurechtsgeber zahlen. Diese sind vergleichbar mit einer Miete für die langjährige Nutzung.

In der Tat erscheint der deutlich niedrigere Preis für den Erwerb eines Erbbaurechts im Vergleich zum Volleigentum sehr attraktiv, doch sollte man sich insbesondere mit den Tücken von Erbbaurecht-Immobilien befassen, bevor man eine solche Immobilie tatsächlich kauft.

Welche Tücken gibt es beim Erbbaurecht?

Auch wenn Wertsteigerungen bei Erbbaurecht-Immobilien stattfinden, so sollte der Fokus beim Erwerb nicht auf dem Wertsteigerungspotential des Objektes liegen. Hintergrund ist die Ausgangslage für eine Wertsteigerung bei Immobilien, welche größtenteils vom Grund und Boden, auf dem die Immobilie steht, ausgeht. Diese Komponente geht bei Immobilien mit Erbbaurechtsgestaltung jedoch verloren.

Banken neigen zur Vorsicht

Die Fremdfinanzierung über Kreditinstitute kann mit einigen Schwierigkeiten verknüpft sein.
So ist es üblich, dass Banken ein Erbbaurecht eher kritisch einstufen und die aus ihrer Sicht damit einhergehenden Risiken berücksichtigen müssen.

Insbesondere die Restlaufzeiten von Erbbauverträgen spielen hier eine wichtige Rolle und können bereits einen Ablehnungsgrund seitens der Bank darstellen. Hier sind besonders Verträge mit einer kurzen Restlaufzeit betroffen und können zu deutlichen Bewertungs-abschlägen bei der Objektbewertung führen. Diese Thematik sollte man auch schon für zukünftige Investitionen im Hinterkopf behalten, denn wenn die Restlaufzeit des Erbbaurechts zu diesem Zeitpunkt kürzer geworden ist, lassen sich diese eventuell nicht mehr fremdfinanzieren.

Das A und O bei einer solchen Finanzierung ist die Kommunikation mit der Bank. Hier sollte bereits zu Beginn abgestimmt werden, ob diese Erbbaurechte finanziert und wenn ja unter welchen Vorrausetzungen. Denn oftmals verlangen Banken eine Belastungszustimmung als auch eine Stillhalteerklärung, um die Risiken der Finanzierung möglichst gering zu halten. Dies ist mit wenig Aufwand verbunden und kann Ihnen bereits im Vorfeld mögliche Probleme ersparen.

Die Crux des Mitspracherechts

Bei den üblichen Vertragsgestaltungen hat der Erbbaurechtsgeber in vielen Fällen ein Mitspracherecht, z.B. wenn es um bauliche Änderungen geht. Auch bei der Finanzierung solcher Anfragen gibt es relevante Dokumente, etwa die bereits erwähnte Stillhalterklärung oder die Belastungszustimmung, bei denen die Unterschrift des Erbbaurechtsgebers zwingend notwendig ist.

Die Erbbaurechtsnehmer sind somit in ihren Projekt- und Vorhabensplanungen stark eingeschränkt und können wichtige Aspekte nicht mehr ohne Weiteres umsetzen. Selbst dann nicht, wenn es notwendige Maßnahmen sind, um den Geschäftsbetrieb aufrechtzuerhalten.
Diese Abhängigkeit vom Erbbaurechtsgeber versetzt den Erbbaurechtsnehmer verständlicherweise in eine schwächere Position und kann im Negativfall dazu führen, dass der Erbbaurechtsgeber seine stärkere Position ausnutzt. So kann es dazu kommen, dass die Bereitschaft des Erbbaurechtsgeber zur Unterzeichnung der Verträge an einen höheren Erbbauzins geknüpft wird und somit zu weiteren finanziellen Belastungen des Erbbaurechtsnehmers führt.

Daher auch hier nochmal der Hinweis:

• Bei der Bank abfragen, ob eine Belastungszustimmung und Stillhalteerklärung verlangt wird.
• Sollte dies der Fall sein, muss dies mit dem Erbbaurechtsgeber über einen Notar abgestimmt werden.
  

Wertermittlung ist komplex

Eine große Herausforderung stellt die Wertermittlung der Immobilie dar. Dass die Restlaufzeit einen nicht unerheblichen Einfluss auf den vorzunehmenden Abschlag hat, wurde zuvor bereits erwähnt. Doch was genau ist damit gemeint und welche Abschläge kommen noch hinzu?

Zunächst ist festzuhalten, dass in der Regel das sogenannte „Münchener Verfahren“ zur Ermittlung des Beleihungswertes eingesetzt wird. Dabei wird zunächst ein lastenfreies Volleigentum unterstellt und im Nachgang werden vier Abschläge vorgenommen, die sich aus den Einschränkungen gegenüber dem klassischen Volleigentum ergeben.
Hier eine kurze Übersicht:

Abschlag 1:

Dieser berücksichtigt den Wegfall des Bodennutzungsrechts bei Ablauf des Erbbaurechts. Hier kommt die oft angesprochene Restlaufzeit ins Spiel, denn desto länger diese ausfällt, umso höher ist in der Regel der Wert des Erbbaurechts.
Deshalb sollten hier lange Laufzeiten angestrebt werden, da bei zu kurzen Restlaufzeiten eine Finanzierung der Banken ausgeschlossen wird.

Abschlag 2:

Hier wird der nicht zu entschädigende Gebäudewertanteil bei Ablauf des Erbbaurechts berücksichtigt. Das heißt, dass nach Ablauf des Erbbaurechts das Eigentum der Immobilie an den Erbbaurechtsgeber geht. Dieser muss hierfür zwar eine Entschädigung zahlen, jedoch liegt diese meist weit unter dem tatsächlichen Wert der Immobilie. Dieser nicht zu entschädigende Anteil wird daher über die Restlaufzeit abgezinst und vom Wert des Volleigentums abgezogen.

Abschlag 3:

Berücksichtigt die „allgemeinen Nachteile aus dem Erbbaurecht“, welcher als prozentualer Abschlag vom Beleihungswert für das Volleigentum oder als prozentualer Anteil des Bodenwertes vorgenommen wird. Dieser Abschlag basiert auf Erfahrungen der Vergangenheit und den aktuellen Marktgegebenheiten.

Abschlag 4:

Stellt eine Vorlast dar, bei der die Höhe des Erbbauzinses berücksichtigt wird. Dabei wird der Erbbauzins über die gesamte Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisiert und der Barwert im Anschluss vom Wert des Volleigentums in Abzug gebracht.

Anhand folgenden Beispiels wird die Wertermittlung deutlich:

Die Parameter lauten:

• Restlaufzeit: 50 Jahre
• Erbbauzins: 3%
• Bodenwert: 100 TEUR
• Neubau: 200 TEUR
  

Schritt 1: Berechnung Erbbauzinsfreier Beleihungswert

Schritt 2: Beleihungswertfestsetzung

Anhand der Beispielrechnung werden die Einflüsse der vorzunehmenden Abschläge gut ersichtlich.

Fazit

Die Grundidee des Erbbaurechts ist erstmal positiv zu bewerten. Leider sind die derzeitigen Regelungen und Verträge in vielen Fällen aber nicht zeitgemäß umgesetzt und benachteiligen die Käufer.

Um die Attraktivität für Investoren und Betreiber zukünftig zu steigern und das Erbbaurecht insbesondere im gewerblichen Bereich mehr Anklang finden zu lassen, wären folgende Änderungen sinnvoll und vor allem aus der Sicht des Käufers wünschenswert:

• Ein dem aktuellen Finanzierungsumfeld angepasster Erbbauzins.
• Die Anpassung des Erbbauzinses nicht an die allgemeine Preisentwicklung, sondern an die Entwicklung der Mieten.
• Eine klare Regelung zur Wertermittlung bei Ablauf des Erbbaurechtes sowie eine Entschädigung zu 100 Prozent des Wertes, damit Investitionen in die Immobilie wirtschaftlich sinnvoll bleiben.

Sollten Sie sich trotz der komplexen Thematik und der Diversen vertraglichen Beeinträchtigungen für eine Finanzierung mit Erbbaurecht interessieren, so ist eine umfassende Beratung im rechtlichen, aber auch finanzierungstechnischem Sinne unabdingbar.

sozialfinanz.de unterstützt Sie gerne dabei, den „Finanzierungs-Dschungel“ des Erbbaurechts mit all seinen Tücken und Gefahren zu meistern und das für Sie passende Finanzierungsangebot zu finden.

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Ob Wohn- oder Sozialimmobilie – gekauft wird meist nicht ohne Fremdkapital. Hier ist es seitens der Banken ausschlaggebend, dass der Käufer bei einer Immobilienfinanzierung die nötige Bonität vorweisen kann.

Banken prüfen dafür alle privaten sowie unternehmerischen Kennzahlen, um sicher zu stellen, dass die Bereitstellung von Kapital auch bis zur kompletten Rückzahlung gerechtfertigt ist. Zusätzlich werden, vor allem bei Immobilienfinanzierungen, Sicherheiten von Kreditinstituten gefordert, um auch das restliche Risiko abzudecken. Oftmals ist der Kunde irritiert, warum Kreditinstitute so viel Eigenkapital und zusätzliche Sicherheiten fordern.

Das liegt an den unterschiedlichen Sichtweisen, welche Banken und Kunden bei einer Immobilienfinanzierung einnehmen. In der Regel gibt es vier verschiedene Sichtweisen auf eine Immobilie, denn auch Wertgutachter und das Finanzamt haben noch einmal eine ganz andere Sicht auf ein Gebäude:

Abbildung: Eigendarstellung in Anlehnung an der-Immobilienexperte.net

So nutzt der Wertgutachter für seine Wertermittlung eines von drei möglichen Verfahren. Je nach Art der Immobilie wird er für seine Immobilienbewertung das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Vergleichswertverfahren zu Rate ziehen, um einen realistischen Immobilienwert zu ermitteln. Allerdings ist dieser meistens kleiner als der Wert, den der Käufer für die Immobilie im Sinn hat.

Das Finanzamt pflegt hingegen den Ansatz: Je höher die Bewertung des Hauses, umso höher sind die Steuereinnahmen.

Die finanzierende Bank arbeitet gegensätzlich. Deren Ansatz ist es die Bewertung der Immobilie möglichst niedrig zu halten, um so höhere Konditionen bei der Finanzierung durchsetzen zu können. Verfügt der Kunde über eine standardisierte Immobilie mit Ölheizung, verputzten Außenwänden und einem Dach mit Dachziegeln, so wird diese von der Bank nicht allzu wertvoll eingeschätzt.

Der Käufer und somit zukünftige Kunde der Bank, sieht seine Immobilie jedoch als durchaus wertvoll an Hier prallen zwei Sichtweisen aufeinander, die es auseinanderzuhalten gilt.

Die Blickwinkel der Banken und deren Kunden

Wenn eine Bank eine Finanzierung vergibt – wie beispielsweise einen Immobilienkredit – möchte sie sicherstellen, dass der Kreditnehmer in der Lage ist, den Kredit auch wieder vollständig zurückzahlen kann. Dazu werden Unterlagen untersucht, Jahresabschlüsse betrachtet und betriebswirtschaftliche Kennzahlen geprüft.

Drei zentrale Bankkriterien werden zur Risikobeurteilung bei einer Immobilienfinanzierung herangezogen:

• das Ergebnis des Ratings,

• die ermittelte Kapitaldienstfähigkeit und

der „Blankanteil“.

Neben dem persönlichen Eindruck des Kreditnehmers, wird die Kreditvergabebereitschaft der Banken auch durch die Kombination der zuvor genannten Kriterien bestimmt. Wichtig: Eine schlechte Ratingnote oder eine nicht gegebene Kapitaldienstfähigkeit sind in der Regel Merkmale, die eine weitere Kreditvergabe ausschließen. Da hilft es in der Regel auch nicht, wenn weitere oder höhere Sicherheiten vom Kunden angeboten werden.

Banken und Sparkassen unterscheiden zwischen zwei Arten von Ratings:

• Ein sogenanntes Voll-Rating oder Jahresabschlussbasiertes Rating: Es werden die wirtschaftlichen Zahlen aus den Jahresabschlüssen analysiert, ein Fragenkatalog zur Qualität der Unternehmensführung beantwortet und die Kontoführung des Geschäftsgirokontos ausgewertet.

• Ein sogenanntes Schnell-Rating: Hier wird vollautomatisch nur die Kontoführung bewertet. Ein Jahresabschluss wird nicht mehr zu Rate gezogen. Dieses Verfahren wird jedoch nur bei kleinen Engagements unter 100.000 Euro angewandt.

Die Kapitaldienstfähigkeit (KDF) wird auf Basis des jeweiligen, aktuellen Jahresabschlusses berechnet. Je aktueller die Zahlen sind, umso besser kann die Bank die Wirtschaftlichkeit des Unternehmens berechnen. Bei unterjährigen Finanzierungsanfragen werden im Einzelfall auch zusätzliche betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA) betrachtet. Allerdings handelt es sich für die Banken ausschließlich um Vergangenheitsbetrachtungen. Aus diesem Grund werden auch, vor allem bei jüngeren Unternehmen, zusätzliche Planzahlen angefordert, die in die Bewertung des Unternehmens einfließen.

Neben der Bonität und der Kapitaldienstfähigkeit ist die Bewertung der Sicherheiten entscheidend. Dabei liegen die Vorstellungen der Kunden und die Maßstäbe der Banken meist weit auseinander. Daher werden Sicherheiten auch häufig, übrigens von beiden Seiten, nicht ausreichend besprochen: Man weiß um die verschiedenen Ansichten der Bewertungsmaßstäbe, möchte aber den Streit darum vermeiden. Diese Vorgehensweise ist aus Unternehmenssicht allerdings verhängnisvoll. Denn jeder Unternehmer sollte seinen Blankanteil kennen, um seine Verhandlungsposition realistisch einschätzen zu können. Und das geht nur, wenn die Bewertungsrichtlinien von Kreditinstituten bekannt sind.

Wie bereits erläutert, sind die verschiedenen Blickwinkel Grund für die oft beträchtlichen Unterschiede in der Immobilienbewertung. Für Banken ist der Wert der Sicherheiten ausschlaggebend, der bei einer Zwangsversteigerung erzielt wird. Der Kunde hingegen schaut auf seinen laufenden Geschäftsbetrieb und beurteilt den Wert der Sicherheiten heute – also den Verkehrswert. Zwischen diesen beiden Herangehensweisen liegen große Unterschiede.

Jede Bank hat eine interne Risikostrategie, die unter anderem auch die Sicherheitenbewertung regelt. Auch wenn diese zwischen den einzelnen Kreditinstituten abweicht, werden die grundlegenden Richtlinien ähnlich sein. Vor allem Erfahrungswerte, die die jeweiligen Bankhäuser in der Vergangenheit gemacht haben, fließen mit in die Sicherheitenbetrachtung ein.

Immobilienfinanzierung: Sicherheitenbetrachtung bei einem Krankenhaus

Ein Krankenhaus hat einige Maschinen über ein Darlehen finanziert und die so finanzierte Maschinen seiner Hausbank sicherungsübereignet. Bei der Bewertung sind zwei grundlegende Begriffe zu unterscheiden:

Der Beleihungswert ist der Wert, den die Hausbank der Sicherheit zuordnet. Bei Maschinen ist es in der Regel der Buchwert laut Jahresabschluss. Allerdings wird dieser Wert bei einem Zwangsverkauf normalerweise nicht erzielt.

Aus diesem Grund setzen Banken eine Beleihungsgrenze fest. Diese kann bei Maschinen je nach Art bei 50 Prozent liegen. Das heißt: Werden die Maschinen im Jahresabschluss beziehungsweise der Bilanz noch mit 420.000 Euro angegeben, so bewertet die Bank die Sicherheit mit maximal 210.000 Euro. Sollte die Kreditsumme zu diesem Zeitpunkt noch 275.000 Euro betragen, bestünde ein Blankoanteil in Höhe von 65.000 Euro oder 24 Prozent.

Die Kundenberater der Kreditinstitute können den Blankoanteil jedes Kreditengagements errechnen und sehen sich die Details der Bewertung der einzelnen Sicherheiten genau an. Kreditanfragende sollten um Auskunft bezüglich dieser Informationen bitten. Ebenso können Fragen zu den Sicherheiten gestellt werden, um die Einschätzung der Bank besser zu verstehen. Allerdings macht es keinen Sinn mit den Kreditgebern über die Sicherheitenbewertung zu diskutieren. Der Bankberater ist an die Bewertungsrichtlinien seiner Bank gebunden.

Sicherheitenstrategie entwickeln

Um eine vernünftige Verhandlungsposition einzunehmen, sollten Kreditanfragende also das Rating, die Kapitaldienstfähigkeit und die Bewertung Ihrer Sicherheiten kennen. Anschließend empfehlen wir unseren Kunden eine Sicherheitenstrategie zu entwickeln, um diese in die mittelfristige Finanzierungsplanung einfließen zu lassen. Folgende Fragen sind hierzu wichtig:

• Welche Vermögenswerte sind vorhanden und können zur Verfügung gestellt werden?
• Welche Sicherheiten sind bereits an Banken abgetreten?
• Welche noch freien Vermögensgegenstände könnten ggf. in welcher Reihenfolge für weitere Darlehen zur Verfügung gestellt werden?
• Welche Sicherheiten sollen nicht der Bank zur Verfügung gestellt werden?
  

Fazit

Trotz umfangreicher Prüfungen können Banken einen Kreditausfall jedoch nie gänzlich ausschließen. Um dieses finanzielle Risiko zu reduzieren, fordern Banken Sicherheiten des Unternehmens beziehungsweise dessen Gesellschaftern. Die Sicherheiten sollen den Kreditgeber für den Fall absichern, dass das Unternehmen die Zins- sowie Tilgungsleistung nicht bedienen kann. Dabei sind Banken aber gesetzlich nicht verpflichtet, Sicherheiten einzufordern.

Trotzdem gilt in den meisten Fällen: Keine Sicherheiten, keine Finanzierung. Aber auch: Je besser die Kreditwürdigkeit des Unternehmens und je werthaltiger die Sicherheiten, desto niedriger fallen in der Regel auch die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung aus.

Für den Kunden ist eine ausführliche Vorbereitung auf ein Bankgespräch unumgänglich, um eine passende Finanzierung von seinem ausgewählten Kreditinstitut zu erhalten. Und dazu gehört nicht nur die aktuellen wirtschaftlichen Zahlen einzureichen, sondern auch sich eine Sicherheitenstrategie zuzulegen.

Sozialfinanz.de unterstützt Sie gerne bei der Suche nach einer günstigen und passgenauen Immobilienfinanzierung. Wir unterstützen Sie auch bei der Plausibilisierung von Bankunterlagen. Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf oder stellen Sie direkt online eine Anfrage für einen Finanzierungsvergleich.

Die Finanzierung eines Seniorenheims, einer Kindertagesstätte oder eines Ärztehauses – Sozialimmobilie ist nicht gleich Sozialimmobilie. Aber eine Frage stellt sich immer: Wieviel Eigenkapital muss es denn sein – oder geht es auch ohne?

Alle paar Wochen findet sich im Briefkasten wieder Reklame einer Bank, die mit einer Hundertprozent-Finanzierung lockt und dem Traum vom eigenen Heim greifbar erscheinen lässt. Warum sollte das nicht auch bei der Finanzierung einer Sozialimmobilie möglich sein? Immobilie ist doch schließlich Immobilie!

Das ist oberflächlich betrachtet richtig, aber der Teufel steckt wie immer im Detail. In diesem Fall nämlich darin, wie Banken denken. Am besten wird das deutlich, indem eine Finanzierung eines Einfamilienhauses mal mit der Finanzierung einer Sozialimmobilie aus der Sicht der Muster-Bank verglichen wird. So viel schon jetzt: Ein Vergleich von Äpfeln mit Birnen…

Einfamilienhäuser: Riesiger Markt mit großem Angebot und viel Nachfrage

Betrachten wir zunächst das Einfamilienhaus: Vier Zimmer, Küche, Diele, Bäder, Garage – fertig ist das Haus. Wohnen können darin Arbeiter, Angestellte, Beamte aller Branchen, Familie Maier, Müller, Schmitz. Noch dazu gibt es Einfamilienhäuser in hoher Zahl, in jeder Stadt, jeder Lage und für jeden Geldbeutel. Kurz gesagt: hierbei handelt es sich um einen riesigen Markt mit großem Angebot und viel Nachfrage. Zieht Familie Maier aus, dauert es nicht lange und Familie Müller-Lüdenscheid hält mit neuen Möbeln und neuem Anstrich Einzug. Schnell umgesetzt und vor allem kein großer finanzieller Aufwand.

Aus Sicht der Muster-Bank ist das ideal. Denn sollte es mit der Finanzierung der Familie Maier mal schlecht laufen, findet sich aus einer großen Zahl von Interessenten schnell die Familie Müller-Lüdenscheid, die einen guten Kaufpreis zahlt, woraus die Familie Maier ihren Kredit bestens zurückzahlen kann.

Im Einfamilienhaus wird kein Geld verdient, vom Homeoffice einmal abgesehen. Selbst da zeigt sich bei vielen schon, dass ein ins Homeoffice umfunktioniertes Schlafzimmer dem Geldverdienen im eigenen Haus enge Grenzen aufzeigt.

Sozialimmobilien sind Gewerbeimmobilien

Im Gegensatz zu Wohnhäusern dienen Sozialimmobilien eben nicht der privaten Nutzung, sondern sind die Gebäudehülle, um mit dem darin beherbergten Betrieb die Erwirtschaftung von Erträgen zu ermöglichen. Damit zählt eine Sozialimmobilie per Definition zur großen Gruppe der Gewerbeimmobilien.

Keine Frage: Geld verdienen ist bei Sozialimmobilien deutlich spezieller, weil auch die Vereinnahmung von Zuschüssen, Spenden oder Beiträgen dazugehören und die gesamte Bandbreite von Ärztehäusern, über Kindertagesstätten bis zu Seniorenpflegeheimen dazuzuzählen ist. Dennoch: den Eigentümer oder Mieter, der hier auch oft als Betreiber fungiert, verbindet, dass aus den Nutzungsentgelten oder auch Zuschüssen von Kostenträgern die Kosten für die Finanzierung der Immobilie beglichen werden müssen. Sei es direkt in Form von Zins und Tilgung oder indirekt über die Miete bzw. Pacht.

Eingeschränkte Fungibilität bei Sozialimmobilien

Das klingt schon kompliziert? Stimmt! Das sieht leider auch die Muster-Bank so. Ein Seniorenheim ist ein Seniorenheim und kann eben nicht mal eben mit neuem Anstrich als Kindertagesstätte genutzt werden. Selbst der Pflegeanbieter Mayer hält vom Pflegekonzept des Pflegeanbieters Müller-Lüdenscheid überhaupt nichts und würde dessen Seniorenheim wegen des Grundrisses lieber abreißen und neu bauen, als dort den Betrieb hin umzuziehen.

Da sind die ersten Sorgenfalten der Muster-Bank nicht weit. Denn bei der Finanzierung des Pflegeanbieters Maier rumpelt es gerade gewaltig. Aber wenn der Pflegeanbieter Müller-Lüdenscheid das Seniorenheim nicht übernehmen will, wer dann? Im Ort gibt es keinen weiteren Pflegeanbieter und die überregionale Auswahl ist auch nur beschränkt.

Das, was der Muster-Bank beim Einfamilienhaus der Familie Maier noch Freude bereitet hat, bleibt ihr bei der Finanzierung des Seniorenheims des Pflegeanbieters Mayer verwehrt: Es findet sich meist weder schnell noch ohne größere Investitionen in Grundrissanpassungen ein neuer Eigentümer. Der Markt ist deutlich kleiner und der Spezialisierungsgrad der Nutzer ist hoch – die sogenannte Fungibilität ist eingeschränkt.

Die Sicherheit aus Bankensicht: der Beleihungswert

Was bedeutet diese eingeschränkte Fungibilität nun aus Sicht einer Bank? Der Ablauf einer gewerblichen und einer privaten Immobilienfinanzierung ist im Grunde sehr ähnlich. Nach Antragstellung und Genehmigung des Kredites wird dieser ausgezahlt und über einen vereinbarten Zeitraum an die Bank nebst Zinsen zurückgezahlt. Der erste Unterschied ist schon bei der Kreditprüfung absehbar. Im Rahmen der Prüfung muss die Muster-Bank zwingend eine Wertermittlung der Immobilie vornehmen. Dabei ist der Wert zu ermitteln, der langfristig ohne Marktschwankungen bei einem Verkauf zu realisieren wäre – der Beleihungswert.

Finanzierungen laufen mitunter bis zu 30 Jahre oder länger. Ein Zeitraum, in dem die Marktwerte womöglich großen Schwankungen unterliegen. Die aktuellen Marktwerte sind über nahezu alle Immobilienarten sehr hoch, so dass wir uns derzeit sicher am oberen Ende der Marktschwankungen (Abbildung 1) bewegen.

Eigenkapital Immobilienfinanzierung Wertermittlung

Abbildung 1: Wertermittlung für Immobilien
(Quelle: VdP Verband deutscher Pfandbriefbanken e.V.)

Die Bank muss aber die gesamte Finanzierungslaufzeit berücksichtigen und damit auch mit wieder fallenden Marktwerten in 10 oder 20 Jahren bei der Kreditbeurteilung rechnen. Daher stützt sie sich auf den Beleihungswert, der dies berücksichtigt. Aktuell liegt der Beleihungswert deutlich unter den Marktwerten – es entsteht der sogenannte Blankoanteil. Der Blankoanteil bezeichnet den Teil einer Finanzierung, der nicht durch Sicherheiten gedeckt ist.

Erinnern Sie sich noch an das Einfamilienhaus der Familie Maier und das Seniorenheim des Pflegeanbieters Mayer? Es war gar nicht so einfach, einen neuen Eigentümer für das Seniorenheim zu finden, weil die Fungibilität einer Sozialimmobilie im Vergleich zum Haus der Familien, Maier, Müller und Schmitz reduziert ist. Zudem ist die Abnutzung solcher Immobilien meist deutlich höher, es gibt besondere Branchenrisiken zu berücksichtigen, die eine Weiternutzung erst nach erheblichen Investitionen wieder ermöglicht oder der Standort stellt sich als ungeeignet heraus. Zahlreiche Gründe, die den Beleihungswert einer Soziallimmobilie mit Abschlägen belegt. Die Folge: der Blankoanteil steigt und liegt bei gleichem prozentualem Eigenkapitalanteil bei Sozialimmobilien deutlich höher als beim Einfamilienhaus.

Die Finanzierungstruktur – Eigenkapital und Fremdkapital

Eine Vollfinanzierung ohne die Einbringung von Eigenkapital ist für Sozialimmobilien durch das zuvor beschriebene, höhere Risiko eher unüblich. In der Regel liegt die Eigenkapitalanforderung bei ca. 20 bis 30 Prozent. Mit 70 bis 80 Prozent Fremdkapital fühlt sich die Muster-Bank und ihre Konkurrenten sehr wohl.

Der Neubau des Seniorenheims von Pflegeanbieter Müller-Lüdenscheid ist mit 10 Millionen Euro veranschlagt. Er ist deshalb über das Wohlgefühl der Muster-Bank gar nicht begeistert, muss er doch 2 Millionen Euro oder aus Sicht der Muster-Bank sogar lieber 3 Millionen Euro als Eigenkapital auf den Tisch legen. Womöglich ist so viel Liquidität auch gar nicht verfügbar oder es schränkt auf jeden Fall die Möglichkeiten für weitere Investitionen, die auch einen gewissen Eigenkapitalanteil verlangen, ein.

Eigenkapitalalternativen: KfW, Mezzanine-Kapital & Co.

Wo ein Wille ist, ist auch ein Weg, denkt sich Pflegeanbieter Müller-Lüdenscheid und wendet sich an sozialfinanz.de. Besser spät als nie, denn es stellt sich im Gespräch heraus, dass der Neubau mit nur geringen Mehrkosten so energieeffizient gestaltet werden kann, dass ein erheblicher Tilgungszuschuss der KfW-Kreditanstalt für Wiederaufbau beantragt werden kann. Dieser fließt dem Pflegeanbieter Müller-Lüdenscheid nach Fertigstellung des Gebäudes zu und kann als Eigenkapital verhandelt werden.

Neben Zuschüssen für Energieeffizienzhäuser der KfW gibt es gerade im Sozialbereich weitere Möglichkeiten, nicht rückzahlbare Zuschüsse zu erhalten. Sei es von Stiftungen, Landesmitteln oder kommunalen Zuschussgebern: die Recherche lohnt sich und wir von sozialfinanz.de unterstützen Sie dabei gerne. Jeder Euro mehr spart Ihr Eigenkapital!

Eine weitere Möglichkeit ist die Einbindung von Mezzanine-Kapital. Mezzanine, vom italienischen Wort für Zwischengeschoss abgeleitet, ist zwischen Eigen- und Fremdkapital angelegt. Mezzanine-Kapitalgeber sind bereit, das von den Banken gescheute Risiko zu übernehmen und auf dem Weg den Einsatz Ihres Eigenkapitals zu reduzieren. Das hat seinen Preis, so dass sich die Finanzierung auf dem Weg verteuern kann. Aber auch eine Bank, die sich mit weniger als 20 Prozent Eigenkapital begnügt, wird teurer im Zinssatz. Eine Vergleichsrechnung lohnt sich also immer.

Gesamtinvestitionskosten Immobilienfinanzierung

Abbildung 2: Gesamtinvestitionskosten
Immobiliendarlehen (Quelle: ifunded.de)

Die Bonität des Kreditnehmers

Es zählt bei einer Finanzierung aber nicht nur die Immobilie, sondern auch die Bonität des Kreditnehmers: die Kreditwürdigkeit. Die Rückzahlung der Finanzierung wird durch die kreditnehmende Gesellschaft, den Verein, die Stiftung oder (g)GmbH gewährleistet. Damit stehen neben den Einnahmen aus dem Betrieb der Immobilie auch weitere Einnahmen aus anderen Immobilien oder anderen Betriebsteilen zur Verfügung. Damit sinkt das Risiko der Bank, dass ein Kredit nicht mehr bedient werden kann.

Eine gute oder sehr gute Bonität erhöht den Verhandlungsspielraum für einen geringeren Eigenkapitaleinsatz erheblich. Zudem ermitteln die Banken aus der Bonität des Kunden und den gestellten Sicherheiten den risikoadjustierten Zins. Sehr gute Bonität und hohe Besicherung sind die Grundlage für einen entsprechend guten Zinssatz. Hier gilt es sicherlich, den Top-Zins gegen einen hohen Eigenkapitaleinsatz und/oder hohe Besicherung abzuwägen.

Doch wundern Sie sich nicht, wenn die Muster-Bank trotz sehr guter Bonität und Besicherung dennoch einen Mindesteinsatz von Eigenkapital verlangt. Bei einer Vollfinanzierung trägt die Bank das wirtschaftliche Risiko nahezu allein. Dass sehen Banken mitunter als zu weitreichend an und verlangen grundsätzlich ein Commitment von 10 Prozent, manche auch 20 Prozent. Aber eben nicht alle…

Fazit zum Thema Eigenkapital

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, wenn nahezu alle sonstigen Parameter aus Bankensicht sehr gut ausgestaltet sind. Diesen Idealzustand zu erreichen ist allerdings eine Herkules-Aufgabe und es ist fraglich, ob der Fokus allein auf die weitreichendste Minimierung des Eigenkapitals allein sinnvoll ist.

Auch die Wahl einer Bank, die eine längere Finanzierungsdauer anbietet, kann durch die geringere Tilgung zu einem schnelleren Wiederaufbau von Eigenkapital führen. Das klingt schon kompliziert? Stimmt. Viele Wege führen nach Rom – kommen Sie bei sozialfinanz.de vorbei und wir zeigen Ihnen den besten!

Sozialfinanz.de hilft bei der Suche nach den besten Bausteinen einer Finanzierung für den Bau eines Pflege- bzw. Seniorenheims und baut eine Kreditstruktur mit Ihnen auf.

Die Sanierung sowie der Neubau eines Pflegeheims ist in zweierlei Hinsicht eine Herausforderung. Denn nicht nur der Bau unterliegt einer Vielzahl von Gesetzen und Verordnungen, sondern auch der Betrieb ist stark reglementiert. Auf den ersten Blick mag das überraschen, gilt doch üblicherweise die Maxime: Hauptsache die Miete wird bezahlt! Das ist bei Pflegeheimen ebenso. Dies jedoch zu erreichen, verlangt von den Beteiligten eine deutlich höhere kommunikative Leistung und auch beiderseitige Marktkenntnis.

Besonderheiten der Betreiberimmobilie Altenpflegeheim

Zunächst zur Immobilie: Eine Betreiberimmobilie zeichnet sich durch einen Mieter aus, der die von ihm zu zahlende Miete aus dem Betrieb, hier einer Altenpflegeeinrichtung, refinanzieren muss.

Im Vergleich zu anderen Betreiberimmobilien, wie beispielsweise Hotels, unterliegen Pflegeeinrichtungen umfassenden Bestimmungen, insbesondere im Landesrecht verankerten Verordnungen und Gesetzen an die bauliche Qualität. Für eine qualitativ hochwertige Pflege und Betreuung sind vielfach umfangreiche bauliche Maßnahmen notwendig, welche auf die gesetzlichen Vorgaben, aber auch die Bedürfnisse der Bewohner und der Mitarbeitenden abgestimmt sein müssen. Um intensive Neu- und Umbau-Arbeiten kommen Pflegeheimträger ab einem gewissen Gebäudealter daher meist nicht umhin.

Diese Vielzahl an Verordnungen und Gesetzen stellen hohe Anforderungen an das Bauvorhaben. Aber auch der Pflegeheimbetrieb unterliegt zahlreichen Regularien, die beim Bau berücksichtigt werden müssen, und vor allem auch erheblichen Einfluss auf die Refinanzierbarkeit der Miete haben: diese ist nämlich nach oben begrenzt. Baukostensteigerungen können also nicht durch eine etwas höhere Miete aufgefangen werden. Die Einbindung erfahrener Architekten, Bauunternehmer und anderer Projektbeteiligter erhält hierdurch eine besondere Relevanz.

Der Pflegeheimbetrieb: Finanzierung durch die Bewohner – Die Investitionskosten

Senioren, die sich für ein Leben in einer Pflegeeinrichtung entscheiden, tragen indirekt zu einer Pflegeheimfinanzierung bei. Denn der zu leistende Tagessatz spaltet sich in drei Bestandteile auf:

Der höchste Anteil ist jener für die erbrachten Pflegeleistungen, der analog zum Pflegegrad des Bewohners steigt. Ein weiterer Anteil entfällt auf die Kosten für Unterkunft und Verpflegung.
Der dritte Anteil gilt den Investitionskosten. Darunter versteht man die Kosten, die für die Miete von Gebäuden, die Finanzierung, Aufwendungen für Leasing oder Abschreibungen zu erbringen sind. Die umlagefähigen Investitionskosten als wichtigstes dauerhaftes Standbein der Pflegeheimfinanzierung sind im SGB Sozialgesetzbuch XI § 82 zur Finanzierung der Pflegeeinrichtungen beschrieben.

Die Ermittlung der Investitionskosten ergibt sich aus den tatsächlichen finanziellen Ausgaben des Betreibers und den Verhandlungen mit den Kostenträgern (z.B. Landschaftsverbände). In der Regel führt der Betreiber die Errechnung der Investitionskosten ohne Rechenschaftslegung gegenüber den Bewohnern durch. Einsicht in die kalkulatorischen Aufstellungen dürfen Bewohner lediglich bei einer Veränderung der Kosten erhalten. Eine pauschale Aussage über die Höhe der Investitionskosten lässt sich nicht treffen.

Wichtig zu wissen ist, dass der Betreiber die drei Bestandteile des Pflegesatzes ausschließlich für ihren jeweiligen Zweck verwenden darf. Eine sogenannte Quersubventionierung ist nicht zulässig! Die Beurteilung der Bonität des Betreibers mag daher in der klassischen Bilanzanalyse positiv ausfallen. Werden die positiven Zahlen aber nur durch Quersubventionierung erreicht, ist das Geschäftsmodell kaum nachhaltig. Bei den meist üblichen, langen Mietvertragslaufzeiten von 20 und mehr Jahren ist ein genauer Blick ratsam oder ein langjährig erfahrener Betreiber zu wählen.

Die Finanzierung

Die Finanzierung von Pflegeheimen wird aufgrund ihrer hohen Komplexität nicht von jeder Bank angeboten. Umgekehrt wissen Banken, die sich in diesem Segment bewegen (wie z.B. die Bank für Sozialwirtschaft), um die vorangegangen beschriebenen Besonderheiten aus der baulichen und betrieblichen Seite.

Die Vorstellung einer solchen Finanzierung bedarf daher unbedingt eines detaillierten Konzeptes, einer Finanzkalkulation, die über die Miete hinaus auch deren Refinanzierbarkeit berücksichtigt. Und einen Betreiber, der nach aktuellem Stand in der Lage sein wird, die Miete, und damit auch die Darlehen, über die lange Mietvertragslaufzeit zu zahlen.

Der Rückgriff auf zinsgünstige Förderdarlehen für beispielsweise energetisch hochwertige Bauten durch die KfW oder Landesfördermittel, wie sie von der NRW-Bank vergeben werden, sollte heute eine Selbstverständlichkeit sein. Sozialfinanz.de hilft bei der Suche nach den besten Bausteinen einer Finanzierung für den Bau eines Pflege- bzw. Seniorenheims und baut eine Kreditstruktur mit Ihnen auf.

Vergleich von Finanzierungsangeboten für die Finanzierung von Pflegeheimbauten
Ein Vergleich unterschiedlicher Finanzierungsangebote für eine Sanierung oder den Neu- bzw. Umbau einer Pflegeimmobilie lohnt sich also. Je nach Bank und Angebot kann es eklatante Unterschiede bei den Zinsen, der Zinsbindung und der Laufzeit geben.

In der Regel legen Hausbanken auf den ersten Blick gute Angebote vor, doch fehlt manchmal die Einbindung von Förderkrediten oder die Laufzeit entspricht nicht der nötigen Refinanzierungsdauer.

Vertrauen Sie auf die Expertise der Finanzierungsberater von Sozialfinanz.de und profitieren Sie vom Marktüberblick aus dem regelmäßigen Kontakt zu unserem umfassenden Partnerbanken-Netzwerk.