Eigentumseinheiten in Seniorenimmobilien

Immobilien haben sich in den vergangenen Jahren als sehr beliebte Anlagemöglichkeit herausgestellt. War die Beliebtheit bisher auf mangelnde alternative Anlagen zurückzuführen, könnte in Zukunft bei steigenden Inflationsraten die Bedeutung von Immobilien als „Betongold“ weiterhin hoch bleiben.

Die zunehmende Beliebtheit von Seniorenimmobilien bei institutionellen Anlegern begründet sich auf folgenden Aspekten:

• Die Nachfrage nach Seniorenimmobilien aus Nutzersicht ist hoch und wird aufgrund der demografischen Entwicklung auch in Zukunft zunehmen.
• Der aktuelle Wohnungsbestand in Deutschland ist nur in einem sehr geringen Maß barrierearm oder barrierefrei und bietet enormes Aufholpotenzial.
• Die erzielbaren Renditen sind noch nicht so weit komprimiert wie bei den gängigen Assetklassen Büro, Logistik oder Wohnen.
• Es besteht nur eine geringe Konjunkturabhängigkeit.
• Je nach Konstellation profitieren Anleger von langen Mietverträgen und relativ ausfallgeschützten Mieterträgen.

Daher gelten Seniorenimmobilien auch für Privatpersonen als zunehmend attraktive Anlagemöglichkeit. Hier gelten direkte Immobilieninvestitionen als besonders interessant, also jene, wo eine Eintragung als Eigentümer im Grundbuch erfolgt.

Als Eigentümer im Grundbuch eingetragen zu sein, ist für viele Investoren ein lohnendes Ziel. Es verbindet die Attribute „eigene vier Wände“, „Sicherheit“ und „Freiheit“ hier womöglich noch ergänzt um „Rendite“.

Doch genau hier ist Detailarbeit erforderlich, denn ein eigenes Grundbuch erfüllt nicht zwingend die obigen Attribute und welche Vor- aber auch Nachteile damit verbunden sind, sollte sich jeder private Investor zuvor bewusst machen.

Ein Vergleich zwischen Altenpflegeheimen und Betreutem Wohnen

Der Begriff „Seniorenimmobilien“ ist nicht geschützt. Darunter werden zahlreiche Wohnformen gebündelt: Ambulant betreute Wohngemeinschaften, Betreutes Wohnen, Seniorenwohnen, Tagespflegen, Altenpflegeheime und Seniorenresidenzen, um nur einige zu nennen.

Der Begriff Pflegeheim bezeichnet Einrichtungen zur dauerhaften, stationären Unterbringung und pflegerischen Versorgung von Menschen, die wegen körperlichen, geistigen oder psychischen Einschränkungen nicht in der Lage sind, in einer eigenen Wohnung zu leben. Heime garantieren eine umfassende Versorgung und professionelle Pflege aller Altersgruppen. Die rechtlichen Bedingungen regelt das SGB XI, wobei die Finanzierung eines Aufenthaltes im Pflegeheim durch die Pflegekasse nur teilweise erfolgt, sprich: ein Eigenanteil zu leisten ist.

Eine solche Legaldefinition wie beim Pflegeheim gibt es beim Betreuten Wohnen nicht. Wir wollen hierunter eine barrierefreie Wohnung verstehen, in der eine Betreuung durch einen ambulanten Dienst erfolgen kann. Dieser kann, muss aber nicht, in einer Sozialstation im Haus untergebracht sein.

Ein Pflegeheim oder eine Anlage mit Betreutem Wohnen übersteigt jedoch das Anlagevolumen der meisten privaten Anleger. Dennoch ist eine Investition in beide Assetklassen ohne weiteres auch mit kleineren Beträgen und einem eigenen Grundbucheintrag möglich. Wie bei einer Eigentumswohnung auch, werden die bestehenden Wohneinheiten aufgeteilt und für jede Einheit ein eigenes Wohneigentumsgrundbuch gebildet.

Jedoch müssen private Anleger im Kontext von Pflegeheimen Besonderheiten berücksichtigen, welche in dieser Form nicht für Wohnanlagen gelten. Dies fängt bei der Wahl des Grundstücks an und reicht über die Bauweise bis hin zur Nutzung.

Fest steht: Wer ein Pflegeapartment kauft, erwirbt eine Spezialimmobilie in einem besonderen Markumfeld. Dies führt zu wesentlichen Unterschieden gegenüber einer klassischen Wohnung und auch zum Betreuten Wohnen, welches sich letztlich nur durch eine barrierefreie Ausstattung abgrenzt, aber sich rechtlich nicht von einer klassischen Eigentumswohnung unterscheidet.

Mietvertrag einer Pflegeimmobilie

Bei vermieteten Wohnungen:

In diesem Falle besteht ein Mietvertrag mit einer Privatperson, welcher dem Mietrecht unterliegt und dem Mieter einen vergleichsweisen hohen Schutz gewährt. Darüber hinaus gilt es auch den Verwaltungsaufwand einer vermieteten Wohnung zu berücksichtigen.

Neben der jährlich zu erstellenden Betriebskostenabrechnung kommt beim Auszug des Mieters die Abnahme der Wohnung hinzu sowie die Abrechnung der hinterlegten Kaution. Indes gibt es auch beim Betreuten Wohnen Anlagen, die von einem Betreiber in Gänze angemietet werden. Dieser bemüht sich dann um die Vermietung der einzelnen Einheiten und trägt auch das Vermietungs-/Ausfallrisiko. Doch damit gehen auch Nachteile einher, die analog zu jenen bei Pflegeappartements zu sehen sind:

Bei Pflegeappartements

Hier besteht ein Mietvertrag mit dem jeweiligen Betreiber. In diesem Falle findet nicht das Mietrecht, sondern das Gewerbemietrecht Anwendung. Dies hat zur Folge, dass die Pflichten sowie die Haftung des Vermieters diesem deutlich umfangreichere Gestaltungsmöglichkeiten bieten. Durch den Mietvertrag mit einer Mindestlaufzeit von 20 Jahren oder mehr, besteht ebenfalls ein marginales Mietausfallrisiko in Bezug auf einen Mieterwechsel. Darüber hinaus fällt die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung weg, da der Betreiber direkt mit den Versorgern abrechnet.

Pflegeappartement und Eigentumswohnung im Vergleich

	Pflegeappartement	Eigentumswohnung
Standort	Professionelle Standort- und Bedarfsanalyse wurde im Vorfeld erstellt. Unabhängig von äußeren Einflüssen.	Attraktivität des Standortes kann sich durch äußere Einflüsse ändern, z.B. Fluglärm, Abwanderung großer Arbeitgeber usw.
Mietrendite¹	Anfänglich zwischen 4,5 und 5% (indexiert). Unabhängig vom regionalen Mietspiegel.	In guten Lagen selten über 3,5%.
Vermietung	Mietvertrag mit Betreiber; Laufzeit i.d.R. 20 – 25 Jahre; minimaler Aufwand für Vermietung.	Vermietung muss vom Eigentümer selbst organisiert werden. Es gibt jedoch auch analog dem Pflegeappartement Globalmietverträge!
Mietausfall	Mieteinnahmen auch bei vorübergehendem Leerstand, sofern die Solvenz des Betreibers nicht gefährdet ist. Hohe Kalkulationssicherheit.	Mietausfall durch Leerstand oder schlechte Zahlungsmoral des Mieters. Oft hohe Fluktuation insbesondere bei kleinen Wohnungen.
Grundriss	Bei allen Appartements nahezu gleiche Eigenschaften. Kaum Qualitätsunterschiede. Insbesondere wird i.d.R. nicht nach Quadratmetern bezahlt, sondern größenunabhängig nach Einzel- oder Doppelzimmer	Mieter sucht „perfekte“ Wohnung. Bestimmte Merkmale (z.B. die Ausrichtung, Ausstattung) beeinflussen die Attraktivität.
Allgemeinflächen	Relativ hoher Anteil	Gering
Instandhaltung	Ist nahezu komplett Sache des Betreibers (außer „Dach und Fach“)	Sache des Eigentümers, Rücklage ca. doppelt so hoch wie beim Pflege-Appartement.
Steuervorteil	Der nicht abschreibbare Grundstücksanteil ist im Vergleich zur Gesamtinvestition geringer.	Der nicht abschreibbare Grundstücksanteil ist im Vergleich zur Gesamtinvestition höher, da die Gebäudegröße (Grundstücksausnutzung) geringer ist.
Dingliche Sicherheit	Abgesichert durch eigenes Grundbuchblatt	Abgesichert durch eigenes Grundbuchblatt
Risiken	Betreiberausfall kann zu Verzögerungen bei der Mietzahlung führen.	Rechtsstreitigkeiten mit säumigen Mietern; Mietminderung; Totalausfall durch Mietnomaden; hohe Instandsetzungskosten durch „Messies“
Eigennutzung	Unmittelbare Eigennutzung nicht möglich; allenfalls bevorzugtes Belegungsrecht auf ein beliebig freiwerdendes Appartement	Möglich, sofern kein Globalmietvertrag geschlossen wurde.

Besonderheiten bei der Finanzierung

Die Aufteilung von Gebäuden in Eigentumseinheiten ist ein hoher bürokratischer Aufwand. Der Eigentümer muss ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung einholen und beim Grundbuch die Aufteilung in Teileigentumsgrundbücher beantragen.

Die Finanzierung eines Neubaus spaltet sich dadurch in die Baufinanzierung und die Finanzierung der Eigentumseinheiten mit deren Abverkauf nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Statt eines Verkaufs nach Baufertigstellung in Gänze, muss jede einzelne Eigentumseinheit abgerechnet werden und das auch noch in bis sieben Teilkaufpreiszahlungen analog zum Baufortschritt. Den damit verbundenen Aufwand scheuen viele Banken, so dass hier bereits eine Vorselektion notwendig ist.

Vom Ablauf unterscheiden sich dabei beide Varianten nicht. Und dennoch gibt es Banken, die eine Aufteilung von Einheiten des Betreuten Wohnens begleiten, von der Finanzierung von Bauvorhaben mit aufgeteilten Pflegeappartements hingegen Abstand nehmen.

Woran liegt das? Die in der vorigen Tabelle genannten Vor- und Nachteile können für eine Bank dann relevant werden, wenn der Bauherr nicht alle Einheiten verkaufen kann. Dann ist er nicht in der Lage den Baufinanzierungskredit vollständig zu tilgen. Die Bank bleibt damit in einzelnen Einheiten Grundbuchgläubigerin. Natürlich sind Banken dann bestrebt, diese Einheiten möglichst zügig zu veräußern und das ist bei Eigentumswohnungen mit unbeschränkter eigener Nutzungsmöglichkeit aufgrund der höheren Nachfrager Anzahl leichter als bei einem Pflegeappartement.