Immobilien haben sich in den vergangenen Jahren als sehr beliebte Anlagemöglichkeit herausgestellt. War die Beliebtheit bisher auf mangelnde alternative Anlagen zurückzuführen, könnte in Zukunft bei steigenden Inflationsraten die Bedeutung von Immobilien als „Betongold“ weiterhin hoch bleiben.

Die zunehmende Beliebtheit von Seniorenimmobilien bei institutionellen Anlegern begründet sich auf folgenden Aspekten:

• Die Nachfrage nach Seniorenimmobilien aus Nutzersicht ist hoch und wird aufgrund der demografischen Entwicklung auch in Zukunft zunehmen.
• Der aktuelle Wohnungsbestand in Deutschland ist nur in einem sehr geringen Maß barrierearm oder barrierefrei und bietet enormes Aufholpotenzial.
• Die erzielbaren Renditen sind noch nicht so weit komprimiert wie bei den gängigen Assetklassen Büro, Logistik oder Wohnen.
• Es besteht nur eine geringe Konjunkturabhängigkeit.
• Je nach Konstellation profitieren Anleger von langen Mietverträgen und relativ ausfallgeschützten Mieterträgen.

Daher gelten Seniorenimmobilien auch für Privatpersonen als zunehmend attraktive Anlagemöglichkeit. Hier gelten direkte Immobilieninvestitionen als besonders interessant, also jene, wo eine Eintragung als Eigentümer im Grundbuch erfolgt.

Als Eigentümer im Grundbuch eingetragen zu sein, ist für viele Investoren ein lohnendes Ziel. Es verbindet die Attribute „eigene vier Wände“, „Sicherheit“ und „Freiheit“ hier womöglich noch ergänzt um „Rendite“.

Doch genau hier ist Detailarbeit erforderlich, denn ein eigenes Grundbuch erfüllt nicht zwingend die obigen Attribute und welche Vor- aber auch Nachteile damit verbunden sind, sollte sich jeder private Investor zuvor bewusst machen.

Ein Vergleich zwischen Altenpflegeheimen und Betreutem Wohnen

Der Begriff „Seniorenimmobilien“ ist nicht geschützt. Darunter werden zahlreiche Wohnformen gebündelt: Ambulant betreute Wohngemeinschaften, Betreutes Wohnen, Seniorenwohnen, Tagespflegen, Altenpflegeheime und Seniorenresidenzen, um nur einige zu nennen.

Der Begriff Pflegeheim bezeichnet Einrichtungen zur dauerhaften, stationären Unterbringung und pflegerischen Versorgung von Menschen, die wegen körperlichen, geistigen oder psychischen Einschränkungen nicht in der Lage sind, in einer eigenen Wohnung zu leben. Heime garantieren eine umfassende Versorgung und professionelle Pflege aller Altersgruppen. Die rechtlichen Bedingungen regelt das SGB XI, wobei die Finanzierung eines Aufenthaltes im Pflegeheim durch die Pflegekasse nur teilweise erfolgt, sprich: ein Eigenanteil zu leisten ist.

Eine solche Legaldefinition wie beim Pflegeheim gibt es beim Betreuten Wohnen nicht. Wir wollen hierunter eine barrierefreie Wohnung verstehen, in der eine Betreuung durch einen ambulanten Dienst erfolgen kann. Dieser kann, muss aber nicht, in einer Sozialstation im Haus untergebracht sein.

Ein Pflegeheim oder eine Anlage mit Betreutem Wohnen übersteigt jedoch das Anlagevolumen der meisten privaten Anleger. Dennoch ist eine Investition in beide Assetklassen ohne weiteres auch mit kleineren Beträgen und einem eigenen Grundbucheintrag möglich. Wie bei einer Eigentumswohnung auch, werden die bestehenden Wohneinheiten aufgeteilt und für jede Einheit ein eigenes Wohneigentumsgrundbuch gebildet.

Jedoch müssen private Anleger im Kontext von Pflegeheimen Besonderheiten berücksichtigen, welche in dieser Form nicht für Wohnanlagen gelten. Dies fängt bei der Wahl des Grundstücks an und reicht über die Bauweise bis hin zur Nutzung.

Fest steht: Wer ein Pflegeapartment kauft, erwirbt eine Spezialimmobilie in einem besonderen Markumfeld. Dies führt zu wesentlichen Unterschieden gegenüber einer klassischen Wohnung und auch zum Betreuten Wohnen, welches sich letztlich nur durch eine barrierefreie Ausstattung abgrenzt, aber sich rechtlich nicht von einer klassischen Eigentumswohnung unterscheidet.

Mietvertrag einer Pflegeimmobilie

Bei vermieteten Wohnungen:

In diesem Falle besteht ein Mietvertrag mit einer Privatperson, welcher dem Mietrecht unterliegt und dem Mieter einen vergleichsweisen hohen Schutz gewährt. Darüber hinaus gilt es auch den Verwaltungsaufwand einer vermieteten Wohnung zu berücksichtigen.

Neben der jährlich zu erstellenden Betriebskostenabrechnung kommt beim Auszug des Mieters die Abnahme der Wohnung hinzu sowie die Abrechnung der hinterlegten Kaution. Indes gibt es auch beim Betreuten Wohnen Anlagen, die von einem Betreiber in Gänze angemietet werden. Dieser bemüht sich dann um die Vermietung der einzelnen Einheiten und trägt auch das Vermietungs-/Ausfallrisiko. Doch damit gehen auch Nachteile einher, die analog zu jenen bei Pflegeappartements zu sehen sind:

Bei Pflegeappartements

Hier besteht ein Mietvertrag mit dem jeweiligen Betreiber. In diesem Falle findet nicht das Mietrecht, sondern das Gewerbemietrecht Anwendung. Dies hat zur Folge, dass die Pflichten sowie die Haftung des Vermieters diesem deutlich umfangreichere Gestaltungsmöglichkeiten bieten. Durch den Mietvertrag mit einer Mindestlaufzeit von 20 Jahren oder mehr, besteht ebenfalls ein marginales Mietausfallrisiko in Bezug auf einen Mieterwechsel. Darüber hinaus fällt die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung weg, da der Betreiber direkt mit den Versorgern abrechnet.

Pflegeappartement und Eigentumswohnung im Vergleich

	Pflegeappartement	Eigentumswohnung
Standort	Professionelle Standort- und Bedarfsanalyse wurde im Vorfeld erstellt. Unabhängig von äußeren Einflüssen.	Attraktivität des Standortes kann sich durch äußere Einflüsse ändern, z.B. Fluglärm, Abwanderung großer Arbeitgeber usw.
Mietrendite¹	Anfänglich zwischen 4,5 und 5% (indexiert). Unabhängig vom regionalen Mietspiegel.	In guten Lagen selten über 3,5%.
Vermietung	Mietvertrag mit Betreiber; Laufzeit i.d.R. 20 – 25 Jahre; minimaler Aufwand für Vermietung.	Vermietung muss vom Eigentümer selbst organisiert werden. Es gibt jedoch auch analog dem Pflegeappartement Globalmietverträge!
Mietausfall	Mieteinnahmen auch bei vorübergehendem Leerstand, sofern die Solvenz des Betreibers nicht gefährdet ist. Hohe Kalkulationssicherheit.	Mietausfall durch Leerstand oder schlechte Zahlungsmoral des Mieters. Oft hohe Fluktuation insbesondere bei kleinen Wohnungen.
Grundriss	Bei allen Appartements nahezu gleiche Eigenschaften. Kaum Qualitätsunterschiede. Insbesondere wird i.d.R. nicht nach Quadratmetern bezahlt, sondern größenunabhängig nach Einzel- oder Doppelzimmer	Mieter sucht “perfekte” Wohnung. Bestimmte Merkmale (z.B. die Ausrichtung, Ausstattung) beeinflussen die Attraktivität.
Allgemeinflächen	Relativ hoher Anteil	Gering
Instandhaltung	Ist nahezu komplett Sache des Betreibers (außer “Dach und Fach”)	Sache des Eigentümers, Rücklage ca. doppelt so hoch wie beim Pflege-Appartement.
Steuervorteil	Der nicht abschreibbare Grundstücksanteil ist im Vergleich zur Gesamtinvestition geringer.	Der nicht abschreibbare Grundstücksanteil ist im Vergleich zur Gesamtinvestition höher, da die Gebäudegröße (Grundstücksausnutzung) geringer ist.
Dingliche Sicherheit	Abgesichert durch eigenes Grundbuchblatt	Abgesichert durch eigenes Grundbuchblatt
Risiken	Betreiberausfall kann zu Verzögerungen bei der Mietzahlung führen.	Rechtsstreitigkeiten mit säumigen Mietern; Mietminderung; Totalausfall durch Mietnomaden; hohe Instandsetzungskosten durch “Messies”
Eigennutzung	Unmittelbare Eigennutzung nicht möglich; allenfalls bevorzugtes Belegungsrecht auf ein beliebig freiwerdendes Appartement	Möglich, sofern kein Globalmietvertrag geschlossen wurde.

Besonderheiten bei der Finanzierung

Die Aufteilung von Gebäuden in Eigentumseinheiten ist ein hoher bürokratischer Aufwand. Der Eigentümer muss ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung einholen und beim Grundbuch die Aufteilung in Teileigentumsgrundbücher beantragen.

Die Finanzierung eines Neubaus spaltet sich dadurch in die Baufinanzierung und die Finanzierung der Eigentumseinheiten mit deren Abverkauf nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Statt eines Verkaufs nach Baufertigstellung in Gänze, muss jede einzelne Eigentumseinheit abgerechnet werden und das auch noch in bis sieben Teilkaufpreiszahlungen analog zum Baufortschritt. Den damit verbundenen Aufwand scheuen viele Banken, so dass hier bereits eine Vorselektion notwendig ist.

Vom Ablauf unterscheiden sich dabei beide Varianten nicht. Und dennoch gibt es Banken, die eine Aufteilung von Einheiten des Betreuten Wohnens begleiten, von der Finanzierung von Bauvorhaben mit aufgeteilten Pflegeappartements hingegen Abstand nehmen.

Woran liegt das? Die in der vorigen Tabelle genannten Vor- und Nachteile können für eine Bank dann relevant werden, wenn der Bauherr nicht alle Einheiten verkaufen kann. Dann ist er nicht in der Lage den Baufinanzierungskredit vollständig zu tilgen. Die Bank bleibt damit in einzelnen Einheiten Grundbuchgläubigerin. Natürlich sind Banken dann bestrebt, diese Einheiten möglichst zügig zu veräußern und das ist bei Eigentumswohnungen mit unbeschränkter eigener Nutzungsmöglichkeit aufgrund der höheren Nachfrager Anzahl leichter als bei einem Pflegeappartement.

Das Betreute Wohnen sieht sich mit einer Vielzahl von Herausforderungen konfrontiert. Britta Klemm, Leiterin des Kompetenzzentrums Sozialwirtschaft der BFS Service GmbH, spricht im Interview über die Entwicklung der Versorgungs- und Wohnsituation für Pflegebedürftige.

Die Sozial- und Gesundheitswirtschaft unterliegt der kontinuierlichen Veränderung und Weiterentwicklung. Die einzelnen Segmente sind fließend und wachsen immer mehr zusammen. Für Betreiber von Einrichtungen sind bereits in naher Zukunft Investitionen in die bauliche Substanz, das Personal sowie das Leistungsangebot nötig, um den aktuellen Herausforderungen adäquat zu begegnen. Anfang dieses Jahres veröffentlichte die BFS Service GmbH zusammen mit dem Kuratorium Deutsche Altershilfe die Ergebnisse der Studie „Betreutes Seniorenwohnen – Entwicklungsstand und Anforderungen an eine zukunftsgerechte Weiterentwicklung“. Im Interview mit dem sozialfinanz.de-Blog erklärt Studienleiterin Britta Klemm den Wert der Ergebnisse und spricht über mögliche Prognosen für die Zukunft.

Frau Klemm, warum haben Sie zusammen mit dem Kuratorium Deutsche Altershilfe das Betreute Seniorenwohnen unter die empirische Lupe genommen?

Für ältere und pflegebedürftige Menschen hat sich die Versorgungs- und Wohnsituation in den vergangenen Jahren enorm geändert. Um die Jahrtausendwende erlebte das Betreute Seniorenwohnen einen starken Ausbau und in vielen Foren wurde über Standards und Umsetzungsherausforderungen diskutiert. In der jüngsten Vergangenheit war Betreutes Wohnen jedoch weniger Gegenstand öffentlicher Fachdiskussionen. Während über andere „neue“ Wohnformen, wie z.B. ambulant betreute Pflegewohngemeinschaften oder Quartierskonzepte, zuletzt vielfältige Studien entstanden sind, gibt es kaum Untersuchungen speziell zum Betreuten Seniorenwohnen. Daher war es für uns schwierig, den aktuellen Stand zu quantifizieren und qualitative Entwicklungen einzuschätzen. Marktbeobachtungen zeigen jedoch, dass auch in diesem Marktsegment viel in Bewegung ist und sich für Betreutes Wohnen in Zukunft große Chancen bieten. Mit unserer Studie dokumentieren wir diese aktuellen Entwicklungen.

Welche Themen standen bei der Studie im Fokus?

Es wurden über 4.500 Wohnanlagen befragt und mehr als 650 Antworten ausgewertet. Mit der Umfrage konnten wir verschiedene Fragen klären: Wie hoch sind die Versorgungsquoten? Wer nutzt das Angebot aktuell? Ziehen überwiegend Einzelpersonen oder eher Paare in das Betreute Wohnen? Welche Angebotsstruktur lässt sich am besten vermarkten? Bei welchen Wohnungsgrößen herrscht die stärkste Nachfrage? Wo liegen die Grenzen der Versorgung? Und welchen Herausforderungen müssen sich Marktakteure stellen?
Das ist ein umfangreicher, aber nötiger Diskurs. Schließlich war es unser Ziel, Branchenakteuren künftig eine validere Planungsgrundlage für neue Projekte zu geben, um dieses Wohn- und Versorgungsangebot noch passgenauer auf die zukünftigen Anforderungen auszurichten.

Wie hoch schätzen Sie den Bestand betreuter Wohnanlagen in Deutschland?

Aktuell schätzen wir den Bestand auf 6.000 bis 7.000 Standorte mit über 300.000 Wohneinheiten – Tendenz steigend. Allein aus demografischer Sicht wächst die Anzahl an Pflegebedürftigen in den nächsten Jahren. Zudem benötigen wir zusätzliche Versorgungskapazitäten, wenn die stationäre Pflege mit Platzzahlreduzierungen auf die steigende Nachfrage nach Einzelzimmern oder eine festgeschriebene Einzelzimmerquote reagiert, wie etwa in Baden-Württemberg oder Nordrhein-Westfalen.

Und wie lautet die Prognose für den Versorgungsbedarf?

Das Bedarfsmodell der BFS Service GmbH ermittelte für das Jahr 2015 einen bundesweiten Bedarf von insgesamt 490.000 betreuten Wohneinheiten. Für konkrete Neubauvorhaben muss allerdings der standortspezifische Bedarf immer regional und kleinräumig betrachtet werden. Hierbei kommt es besonders darauf an, die vorhandenen Angebote detailliert zu beleuchten. Je nach konzeptioneller Ausgestaltung greift das Betreute Wohnen erfahrungsgemäß auf eine ähnliche Zielklientel wie die stationäre Pflege.

Was sind die Hauptmerkmale des Betreuten Seniorenwohnens, insbesondere mit Blick auf die Organisationsstruktur?

Das Betreute Seniorenwohnen zeichnet sich vor allem durch seine Konzeptvielfalt aus, sodass sehr verschiedene Organisationsformen existieren. Das sogenannte solitär Betreute Wohnen ist eine nicht mit anderen Einheiten verbundene Wohnanlage und macht ein Viertel an der Gesamtzahl aus. Dagegen befinden sich Heimverbundende Betreute Wohnanlagen in unmittelbarer Nähe zu Alten- und Pflegeheimen. Bewohnerinnen und Bewohner haben somit die Möglichkeit, entsprechende Leistungen aus den Pflegeeinrichtungen zu nutzen. Etwa zwei Drittel aller Wohnanlagen ist so strukturiert. Integriertes Betreutes Wohnen bietet wiederum vielfältige Unterstützungsleistungen in der Wohnanlage und macht ebenfalls einen großen Teil des Bestands aus. Zunehmend entwickeln sich außerdem Angebote im Betreuten Wohnen die in der Versorgungstiefe der stationären Pflege nicht nachstehen und durch eine 24-Stunden-Betreuung ein ähnliches Leistungsspektrum anbieten.
Vielfalt bedeutet sowohl Gestaltungsmöglichkeiten als auch Herausforderungen für die Betreiber betreuter Wohnanlagen. Wer sind die Träger dieser Einrichtungen?
Zwei Drittel aller betreuten Wohnanlagen werden von frei-gemeinnützigen Trägern umgesetzt, rund ein Viertel befindet sich in privat-gewerblicher Trägerschaft und lediglich 5,4 Prozent werden von Kommunen angeboten.

Abb. 1: Trägerstruktur betreuter Wohnanlagen 2018

Wie bewerten Sie die Entwicklung bei den Neukunden, wenn Sie die Struktur der Bewohnerschaft analysieren?

Die Studie hat ergeben, dass die Bewohnerschaft im Betreuten Wohnen überwiegend allein lebt, eher hochaltrig und vielfach gesundheitlich eingeschränkt ist. Aktuell scheint es so, dass sich von vorneherein immer mehr Menschen dieser Zielgruppe für eine solche Wohn- und Versorgungsform interessieren.

Für potenzielle Träger ist der Faktor Refinanzierung ein wichtiger Aspekt. Was sind die Ankerpunkte beim Betreuten Seniorenwohnen?

Zur Refinanzierung der Kosten sind für die Betriebsträger vor allen Dingen die Auslastung der jeweiligen Wohnanlage und Einnahmen durch die Miete bzw. den Sozialhilfeträger entscheidend.

Ein Blick in die Glaskugel: Worin sehen Sie die größten Herausforderungen für Wohnanlagenbetreiber?

Wie bereits erläutert, gehen wir davon aus, dass die Bewohnerschaft in Zukunft eher hochaltrig und stärker pflegebedürftig sein wird. Für diese Menschen muss das Leistungsangebot weiterentwickelt werden. Betreiber sind besonders nachhaltig aufgestellt, wenn sie, immer auch mit Blick auf die regionale Nachfrage, das gesamte Spektrum an Pflegeleistungen aus einer Hand anbieten können:
Wie unsere Studie ergeben hat, sieht vor allem ein Drittel aller Anbieter in der Integration weiterer Leistungsbausteine eine besondere Herausforderung. Es bedarf dringend der Auswertung von Erfahrungswerten, wie die Kombination von anderen Leistungsbausteinen gelingen könnte, die es Anbietern ermöglichen, diese Erkenntnisse auf ihre Einrichtung zu übertragen. Durch die unterschiedliche Konzepttypen lassen sich kaum einheitliche Qualitätsmerkmale definieren. Daher gilt es für Investoren und Anbieter, vor allem Planungssicherheit bei der bedarfsgerechten Weiterentwicklung der Leistungsangebote zu schaffen. Eine strategische Herangehensweise mittels einer standortbezogenen Analyse trägt einen elementaren Teil dazu bei.

Informationen zur Person:
Britta Klemm ist seit 2011 bei der BFS Service GmbH beschäftigt. Sie leitet dort das Kompetenzzentrum Sozialwirtschaft, das die Bereiche Sozialmarktanalyse und Research umfasst. Die Pflegeexpertin ist bundesweit als Referentin und Autorin tätig. Ihre Schwerpunkte sind die Strategieberatung, die Weiterentwicklung neuer Wohnformen und die Konsultation von Trägern stationärer Einrichtungen.

Weiterführende Informationen zur Studie