Immobilien haben sich in den vergangenen Jahren als sehr beliebte Anlagemöglichkeit herausgestellt. War die Beliebtheit bisher auf mangelnde alternative Anlagen zurückzuführen, könnte in Zukunft bei steigenden Inflationsraten die Bedeutung von Immobilien als „Betongold“ weiterhin hoch bleiben.

Die zunehmende Beliebtheit von Seniorenimmobilien bei institutionellen Anlegern begründet sich auf folgenden Aspekten:

• Die Nachfrage nach Seniorenimmobilien aus Nutzersicht ist hoch und wird aufgrund der demografischen Entwicklung auch in Zukunft zunehmen.
• Der aktuelle Wohnungsbestand in Deutschland ist nur in einem sehr geringen Maß barrierearm oder barrierefrei und bietet enormes Aufholpotenzial.
• Die erzielbaren Renditen sind noch nicht so weit komprimiert wie bei den gängigen Assetklassen Büro, Logistik oder Wohnen.
• Es besteht nur eine geringe Konjunkturabhängigkeit.
• Je nach Konstellation profitieren Anleger von langen Mietverträgen und relativ ausfallgeschützten Mieterträgen.

Daher gelten Seniorenimmobilien auch für Privatpersonen als zunehmend attraktive Anlagemöglichkeit. Hier gelten direkte Immobilieninvestitionen als besonders interessant, also jene, wo eine Eintragung als Eigentümer im Grundbuch erfolgt.

Als Eigentümer im Grundbuch eingetragen zu sein, ist für viele Investoren ein lohnendes Ziel. Es verbindet die Attribute „eigene vier Wände“, „Sicherheit“ und „Freiheit“ hier womöglich noch ergänzt um „Rendite“.

Doch genau hier ist Detailarbeit erforderlich, denn ein eigenes Grundbuch erfüllt nicht zwingend die obigen Attribute und welche Vor- aber auch Nachteile damit verbunden sind, sollte sich jeder private Investor zuvor bewusst machen.

Ein Vergleich zwischen Altenpflegeheimen und Betreutem Wohnen

Der Begriff „Seniorenimmobilien“ ist nicht geschützt. Darunter werden zahlreiche Wohnformen gebündelt: Ambulant betreute Wohngemeinschaften, Betreutes Wohnen, Seniorenwohnen, Tagespflegen, Altenpflegeheime und Seniorenresidenzen, um nur einige zu nennen.

Der Begriff Pflegeheim bezeichnet Einrichtungen zur dauerhaften, stationären Unterbringung und pflegerischen Versorgung von Menschen, die wegen körperlichen, geistigen oder psychischen Einschränkungen nicht in der Lage sind, in einer eigenen Wohnung zu leben. Heime garantieren eine umfassende Versorgung und professionelle Pflege aller Altersgruppen. Die rechtlichen Bedingungen regelt das SGB XI, wobei die Finanzierung eines Aufenthaltes im Pflegeheim durch die Pflegekasse nur teilweise erfolgt, sprich: ein Eigenanteil zu leisten ist.

Eine solche Legaldefinition wie beim Pflegeheim gibt es beim Betreuten Wohnen nicht. Wir wollen hierunter eine barrierefreie Wohnung verstehen, in der eine Betreuung durch einen ambulanten Dienst erfolgen kann. Dieser kann, muss aber nicht, in einer Sozialstation im Haus untergebracht sein.

Ein Pflegeheim oder eine Anlage mit Betreutem Wohnen übersteigt jedoch das Anlagevolumen der meisten privaten Anleger. Dennoch ist eine Investition in beide Assetklassen ohne weiteres auch mit kleineren Beträgen und einem eigenen Grundbucheintrag möglich. Wie bei einer Eigentumswohnung auch, werden die bestehenden Wohneinheiten aufgeteilt und für jede Einheit ein eigenes Wohneigentumsgrundbuch gebildet.

Jedoch müssen private Anleger im Kontext von Pflegeheimen Besonderheiten berücksichtigen, welche in dieser Form nicht für Wohnanlagen gelten. Dies fängt bei der Wahl des Grundstücks an und reicht über die Bauweise bis hin zur Nutzung.

Fest steht: Wer ein Pflegeapartment kauft, erwirbt eine Spezialimmobilie in einem besonderen Markumfeld. Dies führt zu wesentlichen Unterschieden gegenüber einer klassischen Wohnung und auch zum Betreuten Wohnen, welches sich letztlich nur durch eine barrierefreie Ausstattung abgrenzt, aber sich rechtlich nicht von einer klassischen Eigentumswohnung unterscheidet.

Mietvertrag einer Pflegeimmobilie

Bei vermieteten Wohnungen:

In diesem Falle besteht ein Mietvertrag mit einer Privatperson, welcher dem Mietrecht unterliegt und dem Mieter einen vergleichsweisen hohen Schutz gewährt. Darüber hinaus gilt es auch den Verwaltungsaufwand einer vermieteten Wohnung zu berücksichtigen.

Neben der jährlich zu erstellenden Betriebskostenabrechnung kommt beim Auszug des Mieters die Abnahme der Wohnung hinzu sowie die Abrechnung der hinterlegten Kaution. Indes gibt es auch beim Betreuten Wohnen Anlagen, die von einem Betreiber in Gänze angemietet werden. Dieser bemüht sich dann um die Vermietung der einzelnen Einheiten und trägt auch das Vermietungs-/Ausfallrisiko. Doch damit gehen auch Nachteile einher, die analog zu jenen bei Pflegeappartements zu sehen sind:

Bei Pflegeappartements

Hier besteht ein Mietvertrag mit dem jeweiligen Betreiber. In diesem Falle findet nicht das Mietrecht, sondern das Gewerbemietrecht Anwendung. Dies hat zur Folge, dass die Pflichten sowie die Haftung des Vermieters diesem deutlich umfangreichere Gestaltungsmöglichkeiten bieten. Durch den Mietvertrag mit einer Mindestlaufzeit von 20 Jahren oder mehr, besteht ebenfalls ein marginales Mietausfallrisiko in Bezug auf einen Mieterwechsel. Darüber hinaus fällt die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung weg, da der Betreiber direkt mit den Versorgern abrechnet.

Pflegeappartement und Eigentumswohnung im Vergleich

	Pflegeappartement	Eigentumswohnung
Standort	Professionelle Standort- und Bedarfsanalyse wurde im Vorfeld erstellt. Unabhängig von äußeren Einflüssen.	Attraktivität des Standortes kann sich durch äußere Einflüsse ändern, z.B. Fluglärm, Abwanderung großer Arbeitgeber usw.
Mietrendite¹	Anfänglich zwischen 4,5 und 5% (indexiert). Unabhängig vom regionalen Mietspiegel.	In guten Lagen selten über 3,5%.
Vermietung	Mietvertrag mit Betreiber; Laufzeit i.d.R. 20 – 25 Jahre; minimaler Aufwand für Vermietung.	Vermietung muss vom Eigentümer selbst organisiert werden. Es gibt jedoch auch analog dem Pflegeappartement Globalmietverträge!
Mietausfall	Mieteinnahmen auch bei vorübergehendem Leerstand, sofern die Solvenz des Betreibers nicht gefährdet ist. Hohe Kalkulationssicherheit.	Mietausfall durch Leerstand oder schlechte Zahlungsmoral des Mieters. Oft hohe Fluktuation insbesondere bei kleinen Wohnungen.
Grundriss	Bei allen Appartements nahezu gleiche Eigenschaften. Kaum Qualitätsunterschiede. Insbesondere wird i.d.R. nicht nach Quadratmetern bezahlt, sondern größenunabhängig nach Einzel- oder Doppelzimmer	Mieter sucht “perfekte” Wohnung. Bestimmte Merkmale (z.B. die Ausrichtung, Ausstattung) beeinflussen die Attraktivität.
Allgemeinflächen	Relativ hoher Anteil	Gering
Instandhaltung	Ist nahezu komplett Sache des Betreibers (außer “Dach und Fach”)	Sache des Eigentümers, Rücklage ca. doppelt so hoch wie beim Pflege-Appartement.
Steuervorteil	Der nicht abschreibbare Grundstücksanteil ist im Vergleich zur Gesamtinvestition geringer.	Der nicht abschreibbare Grundstücksanteil ist im Vergleich zur Gesamtinvestition höher, da die Gebäudegröße (Grundstücksausnutzung) geringer ist.
Dingliche Sicherheit	Abgesichert durch eigenes Grundbuchblatt	Abgesichert durch eigenes Grundbuchblatt
Risiken	Betreiberausfall kann zu Verzögerungen bei der Mietzahlung führen.	Rechtsstreitigkeiten mit säumigen Mietern; Mietminderung; Totalausfall durch Mietnomaden; hohe Instandsetzungskosten durch “Messies”
Eigennutzung	Unmittelbare Eigennutzung nicht möglich; allenfalls bevorzugtes Belegungsrecht auf ein beliebig freiwerdendes Appartement	Möglich, sofern kein Globalmietvertrag geschlossen wurde.

Besonderheiten bei der Finanzierung

Die Aufteilung von Gebäuden in Eigentumseinheiten ist ein hoher bürokratischer Aufwand. Der Eigentümer muss ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung einholen und beim Grundbuch die Aufteilung in Teileigentumsgrundbücher beantragen.

Die Finanzierung eines Neubaus spaltet sich dadurch in die Baufinanzierung und die Finanzierung der Eigentumseinheiten mit deren Abverkauf nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Statt eines Verkaufs nach Baufertigstellung in Gänze, muss jede einzelne Eigentumseinheit abgerechnet werden und das auch noch in bis sieben Teilkaufpreiszahlungen analog zum Baufortschritt. Den damit verbundenen Aufwand scheuen viele Banken, so dass hier bereits eine Vorselektion notwendig ist.

Vom Ablauf unterscheiden sich dabei beide Varianten nicht. Und dennoch gibt es Banken, die eine Aufteilung von Einheiten des Betreuten Wohnens begleiten, von der Finanzierung von Bauvorhaben mit aufgeteilten Pflegeappartements hingegen Abstand nehmen.

Woran liegt das? Die in der vorigen Tabelle genannten Vor- und Nachteile können für eine Bank dann relevant werden, wenn der Bauherr nicht alle Einheiten verkaufen kann. Dann ist er nicht in der Lage den Baufinanzierungskredit vollständig zu tilgen. Die Bank bleibt damit in einzelnen Einheiten Grundbuchgläubigerin. Natürlich sind Banken dann bestrebt, diese Einheiten möglichst zügig zu veräußern und das ist bei Eigentumswohnungen mit unbeschränkter eigener Nutzungsmöglichkeit aufgrund der höheren Nachfrager Anzahl leichter als bei einem Pflegeappartement.

Am 21. September 2021 fand in Mainz die 26. Sozialwirtschaftliche Managementtagung statt. Nach nunmehr eineinhalb Jahren konnte sozialfinanz.de wieder live sein und sich mit Kolleg*innen und Kund*innen aus der Branche austauschen.

sozialfinanz.de das erste Mal live seit Beginn der Corona-Pandemie auf der Sozialwirtschaftlichen Managementtagung

Für nun fast zwei Jahre waren Messen, Kongresse und Tagungen in Persona vor Ort nicht mehr möglich. Umso mehr freute sich das sozialfinanz-Team, dass mit der Sozialwirtschaftlichen Managementtagung der Startschuss für Veranstaltungen mit einem fachlichen und persönlichen Austausch vollzogen wurde. Die 26. Sozialwirtschaftliche Managementtagung stand dabei ganz unter dem Motto „Sozialwirtschaft Vordenken – Neue Perspektiven in der Marktveränderung“. Daher verwunderte es nicht, dass die beliebten und wichtigen Dauerthemen Digitalisierung und Transformationen auch 2021 auf der Agenda standen.

Doch es ging noch einen Schritt weiter: Durch die Vorträge, einzelnen Workshops sowie das gemeinsame Netzwerken in den Pausen, diskutierten die Anwesenden über zukunftsbezogene Themen. Insbesondere die Folgen und Perspektiven in der sich ändernden Marktlandschaft der Sozial- und Gesundheitswirtschaft, unter anderem durch die Corona-Pandemie sowie die effektive Nutzung der daraus resultierenden Potentiale, lieferte einigen Gesprächsstoff.

Interessante Location mit besonderer Perspektive

Auch wenn die erste Vor-Ort-Veranstaltung nach so langer Zeit von sich aus schon einen besonderen Reiz mit sich brachte, so verstärkte der Veranstaltungsort in Form eines Bundesligastadions diesen nochmals. Besonders für Fußballinteressierte gab es ein kleines Highlight, da im Anschluss der Veranstaltung eine kurze Führung durch das Stadion angeboten wurde.

Neue Messewand und super Ausblick bzw. Einblick

Der erste Messeauftritt nach den Corona-Lockdowns und Einschränkungen galt für sozialfinanz.de zugleich als Einweihung der neuen Messewand. Fazit: Sie kann sich sehen lassen und der sozialfinanz-Finanzierungsspezialist Thomas Krummenast macht davor auch eine gute Figur.

Wie bereits erwähnt, bot der Veranstaltungsort so einiges: Die Ausstellenden und Teilnehmer*innen hatten die Möglichkeit, von der Aussteller-Halle direkt auf das Spielfeld und die Tribünen des 1. FSV Mainz 05 zu blicken eine ganz andere Perspektive Das war ein anderer.

Eine rundum positive Stimmung

Die Sozialwirtschaftliche Managementtagung war rückblickend eine sehr gute Möglichkeit für das sozialfinanz-Team wieder in die Welt der Präsenzveranstaltungen einzusteigen. Denn die Pandemie hat gezeigt, wie sehr die Menschen persönliche Kontakte vermissen und wertschätzen; nicht nur auf das private Umfeld bezogen, sondern auch in Bezug auf die alltägliche Berufswelt.

Als Dienstleister, mit Fokus auf persönlicher Beratung, hat sich das sozialfinanz-Team besonders gefreut wieder direkt mit Kundinnen und Kolleg*innen aus der Sozialwirtschaft nette und konstruktive Gespräche führen zu können.

Es überraschte wenig, dass der Finanzierungsbedarf in der Sozialwirtschafts- und Gesundheitsbranche weiterhin hoch ist und dass innovative sowie agile Geschäftsmodell von sozialfinanz.de positiven Anklang findet.

Weitere Veranstaltungen mit sozialfinanz.de

Nachdem der Startschuss so gut geglückt ist und von allen Parteien positiv aufgenommen wurde, freut sich das sozialfinanz-Team auf weitere Veranstaltungen. Denn nach einem guten Start muss man natürlich auch weiterlaufen, um das Ziel zu erreichen.

sozialfinanz.de wird 2021 noch auf weiteren Veranstaltungen persönlich für Sie da sein – unter anderem auf der Altenheim EXPO in Berlin (vom 25.10.-26.10.) und dem Management Forum Starnberg in München (vom 09.12.-10.12.).

Wir freuen uns bereits jetzt, Sie an unserem Stand begrüßen zu dürfen und stehen Ihnen selbstverständlich schon jetzt für Ihre Fragen und Vorhaben zur Verfügung. Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf oder fragen Sie direkt online einen Finanzierungsvergleich an!

Die COVID-19-Pandemie hat die Sozial- und Gesundheitsbranche innerhalb kürzester Zeit in eine Krise gestürzt. Räumliche, personelle und finanzielle Mittel müssen völlig neu eingeplant werden.

Aktuell sind schnelle und unkomplizierte Lösungsvorschläge gefragt, um die Fürsorge für Patienten, die Sicherheit des Personals und den Erhalt von Einrichtungen und Unternehmen zu gewährleisten. Eine schnelle Sicherstellung der notwendigen Liquidität für alle Betroffenen ist eine der wichtigsten Maßnahmen in dieser Zeit.

Das sind die Fakten

Insbesondere Krankenhäuser leiden enorm unter der durch die COVID-19-Pandemie ausgelösten Situation: Bundesgesundheitsminister Jens Spahn bat in einem Schreiben die Geschäftsführungen der deutschen Krankenhäuser, geplante Aufnahmen, Operationen und Eingriffe ab 16. März – sofern medizinisch vertretbar – auf unbestimmte Zeit zu verschieben. Ziel sei es, die aktuell sehr wertvollen Krankenhauskapazitäten für die Corona-Pandemie zu schonen und sich auf den stetig steigenden Bedarf an Intensiv- und Beatmungsplätzen einzustellen. Der damit verbundenen wirtschaftlichen Folgen sei sich Spahn bewusst und er kündigte in diesem Zusammenhang einen finanziellen Ausgleich für die Einrichtungen an. Denn durch den – wenn auch temporären – Wegfall von standardisierten Elektiveingriffen entfallen für viele Krankenhäuser wichtige und attraktive Erlösquellen. Die laufenden Fixkosten, beispielsweise für Personal, sind hingegen nach wie vor zu leisten. Dies könnte Auswirkungen auf die ohnehin schon angespannte Liquidität einiger Kliniken haben. Die Krankenhausgesellschaft Nordrhein-Westfalen (KGNW) hat bereits auf diesen Umstand hingewiesen und forderte Bund, Länder und Krankenkassen auf, die Krankenhäuser finanziell zu unterstütze.

Auch der GKV-Spitzenverband schlug eine Refinanzierung durch einen zunächst dreimonatigen Rettungsschirm vor, der Kliniken monatliche Abschlagszahlungen zur Liquiditätssicherung garantiert.

Neben den wirtschaftlichen Faktoren befürchten die Kliniken laut der Süddeutschen Zeitung, dass sie die nötige Versorgung auch aufgrund fehlenden technischen Geräts nicht mehr gewährleisten können. Beatmungsgeräte, Monitore, Sauerstoffgeräte oder Technik für die Blutdialyse – hier sorgen sich Insider vor Engpässen. In dem vom GKV-Spitzenverband geforderten Rettungsschirm sollen daher diese Gelder für erhöhte Materialkosten abgedeckt werden.

Aber nicht nur Krankenhäuser, auch Arztpraxen, Pflegeheime, Altenheime, ambulante Pflegedienste und andere Vertreter der Branche spüren die Auswirkungen der Infektionswelle teils deutlich: bestimmte Medikamente und Hilfsmittel wie Schutzkleidung und Desinfektionsmittel sind nur noch schwer zu beschaffen, werden aber dringend benötigt, um Personal und Patientinnen bzw. Bewohnerinnen zu schützen. Fehlen diese Schutzmaterialien, so müssen Pflegefälle teilweise in Krankenhäuser überwiesen werden. Quarantänemaßnahmen führen zu Teil- oder Vollschließungen und neben übervollen Arztpraxen stehen leere Zahnarzt- und Facharztpraxen, da soziale Kontakte gemieden werden sollen. All dies führt zu Liquiditätsengpässen.

Maßnahmen durch die KfW und DK

Wie die Kreditanstalt für Förderaufbau (KfW) in einer gemeinsamen Presseerklärung mit der Deutschen Kreditwirtschaft (DK) am 18. März verkündete, wurde zusammen mit der Bundesregierung ein Maßnahmenpaket beschlossen, das Unternehmen bei der Bewältigung der durch das Coronavirus verursachten Krise helfen soll. Die erste Phase des Hilfspakets steht ab sofort zur Verfügung.

Zusätzlich zu den bereits etablierten Leistungen bietet die KfW-Sonderprogramme für verschiedene Unternehmensgrößen sowie konsortiale Strukturen an. Die Bundesregierung will der KfW für die Zusage der Kreditsummen zunächst 20 Milliarden Euro zur Verfügung stellen.

Das sind die Kreditpakete

Die Hilfspakete richten sich nach der Bestandsdauer und Größe eines Unternehmens: Der KfW-Unternehmerkredit ab fünf Jahren Bestand, der ERP-Gründerkredit für junge Unternehmen und der Kredit für Wachstum für große Unternehmen.

Zusätzlich wurde ein neues KfW-Sonderprogramm für kleine, mittlere und große Unternehmen ins Leben gerufen, das ab dem 23. März starten soll. Unternehmen, die finanziell besonders von der Pandemie betroffen sind, können es in Anspruch nehmen. Größeren Unternehmen werden Direktbeteiligungen im Rahmen von Konsortialfinanzierungen angeboten.

Um einen Antrag für eines der KfW-Kreditprodukte zu stellen, können sich Unternehmen neben ihrer Hausbank auch an einschlägige Finanzvermittlungsplattformen wie sozialfinanz.de wenden.

Wichtig ist: Die Kredite laufen über die jeweilige Hausbank und werden nicht direkt von der KfW vergeben. Jedoch übernimmt die KfW 80 Prozent des gegebenen Kreditrisikos. Bislang werden Zinserleichterungen nicht in Aussicht gestellt. Abhängig von der Bonität des Unternehmens, kann der Zinssatz zwischen einem und sieben Prozent schwanken. Aufgrund der erhöhten Kreditrisikoübernahme durch die KfW wird den Banken die Kreditvergabe generell erleichtert. Die KfW verspricht, ihre Prozesse zu vereinfachen und zu verkürzen, so dass Unternehmen schneller und einfacher an die Betriebsmittelkredite kommen.

Ökonomen erachten Liquiditätshilfen durch KfW-Kredite zwar für sinnvoll, jedoch lange nicht für ausreichend. Analog zur Banken-Rettung in den Jahren 2008 und 2009 könnte eine staatliche Beteiligung mit Eigenkapital an den gefährdeten Unternehmen maßgeblich helfen. Jedoch stünden die Beteiligten vor einem weitaus höheren administrativen Aufwand. Schließlich ist die Anzahl der in der Realwirtschaft agierenden Unternehmen und Kleinunternehmen wesentlich größer als der Bankensektor.

So betonten auch KfW und DK, dass schnellstmögliche klare und umsetzbare Prozesse von Seiten der Banken und Sparkassen gerade jetzt notwendig seien.

Wie es weitergeht

Informieren Sie sich bei Ihrer Hausbank oder Ihrem unabhängigen Finanzvermittler über die Möglichkeiten, die Ihnen offenstehen, wenn sie durch die Pandemie finanziell betroffen sind. Wir wissen, dass jeder Sachverhalt einer individuellen Beratung bedarf. Setzen Sie sich gerne mit unseren Finanzierungsberatern in Verbindung, die Sie kompetent und unabhängig begleiten.

Update (25.03.)

Start des KfW-Sonderprogramms

Seit dem 23.03.2020 können Anträge auf das KfW-Sonderprogramm gestellt werden. Die Mittel für das KfW-Sonderprogramm sind unbegrenzt. Erheblich verbessert wurde die Risikoübernahme bei Krediten. KMUs können Betriebsmittel mit 90% Haftungsfreistellung finanzieren, größere Unternehmen mit 80%. Zudem kam es zu einer Zinsverbesserung und einer deutlichen Entschlackung der Antragsprozesse: Bei Krediten bis zu drei Millionen Euro pro Unternehmen verzichtet die KfW auf eine eigene Risikoprüfung. Kredite bis zehn Millionen Euro werden vereinfacht geprüft.
Bei der Konsortialfinanzierung gilt, dass die KfW sich an größeren Finanzierungen anderer Finanzierungspartner zu deren Konditionen beteiligt. Sie übernimmt bis zu 80 % der Risiken des Vorhabens.

Mehr dazu im Faktenblatt der KfW (PDF) sowie auf der Seite KfW-Corona-Hilfe.

Bundesregierung initiiert Corona-Schutzschild

Neben den KfW-Sonderprogrammen greift nun auch das von der Bundesregierung initiierte Corona-Schutzschild als Soforthilfe-Programm. Es dürfte am 27.03. vom Bundesrat verabschiedet werden, nachdem es am 25.03. durch den Bundestag ging.
Für das Gesundheitswesen stellt die Bundesregierung zusätzliche 3,5 Milliarden Euro bereit. Sie werden u.a. in Schutzausrüstung investiert. Für Krankenhäuser und niedergelassene Ärzte bedeutet das, dass Einnahmeausfälle und höhere Kosten aufgefangen werden sollen. Weitere 55 Milliarden Euro stehen für eine flexiblen und kurzfristigen Pandemiebekämpfung bereit.
Der Schwerpunkt des Wirtschaftstabilisierungsfonds liegt zwar auf großen Unternehmen, jedoch sollen kleinere Unternehmen im Bereich der kritischen Infrastrukturen und Sektoren ebenso mit Liquiditätsgarantien, Kapitalmaßnahmen und Refinanzierungen und Steuererleichterungen bedacht werden.

Tagesaktuelle Informationen zu den Maßnahmenpaketen finden Sie auf den Corona-Seiten der Bundesregierung.

Das Betreute Wohnen sieht sich mit einer Vielzahl von Herausforderungen konfrontiert. Britta Klemm, Leiterin des Kompetenzzentrums Sozialwirtschaft der BFS Service GmbH, spricht im Interview über die Entwicklung der Versorgungs- und Wohnsituation für Pflegebedürftige.

Die Sozial- und Gesundheitswirtschaft unterliegt der kontinuierlichen Veränderung und Weiterentwicklung. Die einzelnen Segmente sind fließend und wachsen immer mehr zusammen. Für Betreiber von Einrichtungen sind bereits in naher Zukunft Investitionen in die bauliche Substanz, das Personal sowie das Leistungsangebot nötig, um den aktuellen Herausforderungen adäquat zu begegnen. Anfang dieses Jahres veröffentlichte die BFS Service GmbH zusammen mit dem Kuratorium Deutsche Altershilfe die Ergebnisse der Studie „Betreutes Seniorenwohnen – Entwicklungsstand und Anforderungen an eine zukunftsgerechte Weiterentwicklung“. Im Interview mit dem sozialfinanz.de-Blog erklärt Studienleiterin Britta Klemm den Wert der Ergebnisse und spricht über mögliche Prognosen für die Zukunft.

Frau Klemm, warum haben Sie zusammen mit dem Kuratorium Deutsche Altershilfe das Betreute Seniorenwohnen unter die empirische Lupe genommen?

Für ältere und pflegebedürftige Menschen hat sich die Versorgungs- und Wohnsituation in den vergangenen Jahren enorm geändert. Um die Jahrtausendwende erlebte das Betreute Seniorenwohnen einen starken Ausbau und in vielen Foren wurde über Standards und Umsetzungsherausforderungen diskutiert. In der jüngsten Vergangenheit war Betreutes Wohnen jedoch weniger Gegenstand öffentlicher Fachdiskussionen. Während über andere „neue“ Wohnformen, wie z.B. ambulant betreute Pflegewohngemeinschaften oder Quartierskonzepte, zuletzt vielfältige Studien entstanden sind, gibt es kaum Untersuchungen speziell zum Betreuten Seniorenwohnen. Daher war es für uns schwierig, den aktuellen Stand zu quantifizieren und qualitative Entwicklungen einzuschätzen. Marktbeobachtungen zeigen jedoch, dass auch in diesem Marktsegment viel in Bewegung ist und sich für Betreutes Wohnen in Zukunft große Chancen bieten. Mit unserer Studie dokumentieren wir diese aktuellen Entwicklungen.

Welche Themen standen bei der Studie im Fokus?

Es wurden über 4.500 Wohnanlagen befragt und mehr als 650 Antworten ausgewertet. Mit der Umfrage konnten wir verschiedene Fragen klären: Wie hoch sind die Versorgungsquoten? Wer nutzt das Angebot aktuell? Ziehen überwiegend Einzelpersonen oder eher Paare in das Betreute Wohnen? Welche Angebotsstruktur lässt sich am besten vermarkten? Bei welchen Wohnungsgrößen herrscht die stärkste Nachfrage? Wo liegen die Grenzen der Versorgung? Und welchen Herausforderungen müssen sich Marktakteure stellen?
Das ist ein umfangreicher, aber nötiger Diskurs. Schließlich war es unser Ziel, Branchenakteuren künftig eine validere Planungsgrundlage für neue Projekte zu geben, um dieses Wohn- und Versorgungsangebot noch passgenauer auf die zukünftigen Anforderungen auszurichten.

Wie hoch schätzen Sie den Bestand betreuter Wohnanlagen in Deutschland?

Aktuell schätzen wir den Bestand auf 6.000 bis 7.000 Standorte mit über 300.000 Wohneinheiten – Tendenz steigend. Allein aus demografischer Sicht wächst die Anzahl an Pflegebedürftigen in den nächsten Jahren. Zudem benötigen wir zusätzliche Versorgungskapazitäten, wenn die stationäre Pflege mit Platzzahlreduzierungen auf die steigende Nachfrage nach Einzelzimmern oder eine festgeschriebene Einzelzimmerquote reagiert, wie etwa in Baden-Württemberg oder Nordrhein-Westfalen.

Und wie lautet die Prognose für den Versorgungsbedarf?

Das Bedarfsmodell der BFS Service GmbH ermittelte für das Jahr 2015 einen bundesweiten Bedarf von insgesamt 490.000 betreuten Wohneinheiten. Für konkrete Neubauvorhaben muss allerdings der standortspezifische Bedarf immer regional und kleinräumig betrachtet werden. Hierbei kommt es besonders darauf an, die vorhandenen Angebote detailliert zu beleuchten. Je nach konzeptioneller Ausgestaltung greift das Betreute Wohnen erfahrungsgemäß auf eine ähnliche Zielklientel wie die stationäre Pflege.

Was sind die Hauptmerkmale des Betreuten Seniorenwohnens, insbesondere mit Blick auf die Organisationsstruktur?

Das Betreute Seniorenwohnen zeichnet sich vor allem durch seine Konzeptvielfalt aus, sodass sehr verschiedene Organisationsformen existieren. Das sogenannte solitär Betreute Wohnen ist eine nicht mit anderen Einheiten verbundene Wohnanlage und macht ein Viertel an der Gesamtzahl aus. Dagegen befinden sich Heimverbundende Betreute Wohnanlagen in unmittelbarer Nähe zu Alten- und Pflegeheimen. Bewohnerinnen und Bewohner haben somit die Möglichkeit, entsprechende Leistungen aus den Pflegeeinrichtungen zu nutzen. Etwa zwei Drittel aller Wohnanlagen ist so strukturiert. Integriertes Betreutes Wohnen bietet wiederum vielfältige Unterstützungsleistungen in der Wohnanlage und macht ebenfalls einen großen Teil des Bestands aus. Zunehmend entwickeln sich außerdem Angebote im Betreuten Wohnen die in der Versorgungstiefe der stationären Pflege nicht nachstehen und durch eine 24-Stunden-Betreuung ein ähnliches Leistungsspektrum anbieten.
Vielfalt bedeutet sowohl Gestaltungsmöglichkeiten als auch Herausforderungen für die Betreiber betreuter Wohnanlagen. Wer sind die Träger dieser Einrichtungen?
Zwei Drittel aller betreuten Wohnanlagen werden von frei-gemeinnützigen Trägern umgesetzt, rund ein Viertel befindet sich in privat-gewerblicher Trägerschaft und lediglich 5,4 Prozent werden von Kommunen angeboten.

Abb. 1: Trägerstruktur betreuter Wohnanlagen 2018

Wie bewerten Sie die Entwicklung bei den Neukunden, wenn Sie die Struktur der Bewohnerschaft analysieren?

Die Studie hat ergeben, dass die Bewohnerschaft im Betreuten Wohnen überwiegend allein lebt, eher hochaltrig und vielfach gesundheitlich eingeschränkt ist. Aktuell scheint es so, dass sich von vorneherein immer mehr Menschen dieser Zielgruppe für eine solche Wohn- und Versorgungsform interessieren.

Für potenzielle Träger ist der Faktor Refinanzierung ein wichtiger Aspekt. Was sind die Ankerpunkte beim Betreuten Seniorenwohnen?

Zur Refinanzierung der Kosten sind für die Betriebsträger vor allen Dingen die Auslastung der jeweiligen Wohnanlage und Einnahmen durch die Miete bzw. den Sozialhilfeträger entscheidend.

Ein Blick in die Glaskugel: Worin sehen Sie die größten Herausforderungen für Wohnanlagenbetreiber?

Wie bereits erläutert, gehen wir davon aus, dass die Bewohnerschaft in Zukunft eher hochaltrig und stärker pflegebedürftig sein wird. Für diese Menschen muss das Leistungsangebot weiterentwickelt werden. Betreiber sind besonders nachhaltig aufgestellt, wenn sie, immer auch mit Blick auf die regionale Nachfrage, das gesamte Spektrum an Pflegeleistungen aus einer Hand anbieten können:
Wie unsere Studie ergeben hat, sieht vor allem ein Drittel aller Anbieter in der Integration weiterer Leistungsbausteine eine besondere Herausforderung. Es bedarf dringend der Auswertung von Erfahrungswerten, wie die Kombination von anderen Leistungsbausteinen gelingen könnte, die es Anbietern ermöglichen, diese Erkenntnisse auf ihre Einrichtung zu übertragen. Durch die unterschiedliche Konzepttypen lassen sich kaum einheitliche Qualitätsmerkmale definieren. Daher gilt es für Investoren und Anbieter, vor allem Planungssicherheit bei der bedarfsgerechten Weiterentwicklung der Leistungsangebote zu schaffen. Eine strategische Herangehensweise mittels einer standortbezogenen Analyse trägt einen elementaren Teil dazu bei.

Informationen zur Person:
Britta Klemm ist seit 2011 bei der BFS Service GmbH beschäftigt. Sie leitet dort das Kompetenzzentrum Sozialwirtschaft, das die Bereiche Sozialmarktanalyse und Research umfasst. Die Pflegeexpertin ist bundesweit als Referentin und Autorin tätig. Ihre Schwerpunkte sind die Strategieberatung, die Weiterentwicklung neuer Wohnformen und die Konsultation von Trägern stationärer Einrichtungen.

Weiterführende Informationen zur Studie

Trostlose Stille herrscht im Büro der Deutschen Finanzkisten AG – schon seit einiger Zeit sinnieren Otto Planlos und Waldemir Staubig über neue Wege der Kundenakquise. Doch warum weiterhin störende Kundenanrufe entgegennehmen, wenn es effizientere Lösungen wie Vermittlungsplattformen gibt?

In der vierten Folge von „Neues aus der Finanzkiste“ schlagen Planlos und Staubig neue Wege ein: Die ehemaligen Gegner der sozialfinanz.de GmbH werden abtrünnig und beginnen die Vorzüge der kostenlosen Beratungs- und Vermittlungsstelle zu sehen. Planlos hat die Idee für eine geschäftliche Partnerschaft mit dem Finanzierungsportal; eine Partnerschaft, von der sich der Youngster zusätzliche Kundenanfragen verspricht. Sofort bricht die Ruhe in sich zusammen – wie ein Kartenhaus…

“Gehen Sie nicht auf sozialfinanz.de!”, heißt es in der dritten Folge von “Neues aus der Finanzkiste”. Waldemir Staubig und Otto Planlos rufen zum Kampf gegen das Finanzierungsportal auf. Das Chaos scheint vorprogrammiert…

Otto Planlos traut seinen Augen nicht, als er am Morgen zu seinem Kollegen Waldemir Staubig ins Büro stößt. Dieser hat nämlich die Faxen dicke und informiert sich auf sozialfinanz.de über die Vorteile der „Konkurrenz“. Mehr noch: Er plant seinen Feldzug gegen das Finanzierungsportal auf die ganz klassische Art und Weise…

Blumige Frühlingsgefühle beherrschen die Gedanken von Otto Planlos, sodass dieser an nichts anderes mehr denken kann als sein neues „Liebchen“. Waldemir Staubig betrachtet derartige emotionale Ausschläge nach 35 Jahren Ehe etwas differenzierter…

Sehen Sie in der zweiten Folge, wie Veteran Waldemir Staubig seinem verliebten Kollegen Otto Planlos darin unterrichtet, wie man Kundenwünsche zeitgemäß und schnell bedient. Zum Glück hat die Deutsche Finanzkisten AG eine Unterbietungsabteilung.

Waldemir Staubig und Otto Planlos von der Deutschen Finanzkisten AG treiben ihre Kunden regelmäßig in den Wahnsinn, denn hier handelt man treu nach dem Motto: langsam, kompetenzbefreit und vor allem sinnlos.

Otto Planlos und Waldemir Staubig sind verzweifelt: Immer mehr nimmt das Internet und die damit verbundenen Kunden-Annehmlichkeiten Einfluss auf ihren geliebten (analogen) Bankenalltag. Denn bei der Deutschen Finanzkisten AG handelt man treu nach dem Motto: langsam, kompetenzbefreit und vor allem sinnlos! Sehen Sie in der ersten Folge, wie Veteran Waldemir Staubig seinem jungen Kollegen Otto Planlos dabei hilft, einem nervigen Kunden den Service zu liefern, den er verdient. Des Weiteren erfahren Sie, warum Sie immer ein Farbfoto von Ihren Füßen griffbereit haben sollten…

Im Interview erklärt Edward Poniewaz, Geschäftsführer der sozialfinanz.de GmbH, wie das Finanzierungsportal einen Mehrwert schafft und warum insbesondere Entscheider mit einem Finanzierungsvorhaben in der Sozial- und Gesundheitswirtschaft einen verlässlichen Partner benötigen.

Im November des vergangenen Jahres ist sozialfinanz.de an den Start gegangen. Was waren die Argumente für die Gründung einer weiteren Plattform?

Edward Poniewaz: Natürlich gibt es bereits Plattformen, die Finanzierungen vermitteln. Diese agieren jedoch branchenübergreifend und sind eher reine Kreditvermittler, die Unterlagen sammeln und ohne Aufbereitung weiterleiten. Daher sahen wir die Notwendigkeit, speziell für die Sozial- und Gesundheitswirtschaft eine Plattform zu entwickeln, die die Besonderheiten der Sozial- und Gesundheitswirtschaft berücksichtigt. Vor dem Hintergrund unserer langjährigen Erfahrung wissen wir, dass Vorhaben in der Sozial- und Gesundheitswirtschaft komplex sind, enorm viel Zeit kosten und dass Kunden genau diese Zeit fehlt, um die Dinge adäquat vorzubereiten, geschweige denn mehrere Banken aufzusuchen.

Was ist das Einzigartige für Kunden von sozialfinanz.de?

Edward Poniewaz: Das hohe Maß an Branchenexpertise macht uns besonders. Wir sind keine reine Vermittlungsplattform, sondern bereiten mit den Kunden die Unterlagen gemeinsam auf. Bei Bedarf und auch auf Wunsch ergänzen wir diese u.a. mit Verkehrswertgutachten, Standort- und Wettbewerbsanalysen. Wir bieten nicht nur die Vermittlung an, sondern punkten mit einer hohen Expertise in der Sozial- und Gesundheitswirtschaft.

Wie darf man sich den Workflow vorstellen?

Edward Poniewaz: Unsere Finanzierungsberater kennen sowohl die relevanten Themen und Herausforderungen der Sozial- und Gesundheitswirtschaft als auch die Prozesse und Kreditstrategien der Finanzdienstleister. Nachdem eine Kreditanfrage über sozialfinanz.de eingestellt wurde, treten wir mit dem Kunden in Kontakt, um das Vorhaben im Detail zu besprechen. Die eingereichten Unterlagen werden auf Vollständigkeit und Plausibilität geprüft. Anschließend fassen unsere Finanzierungsberater die wichtigsten Parameter zusammen und bitten damit die Partner um die Abgabe eines indikativen Angebotes. Die eingehenden Angebote werden mit den Wünschen des Kunden (z. B. Kreditsumme, Laufzeit, etc.) abgeglichen und dem Kunden zur Verfügung gestellt. Entscheidet sich der Kunde für eines der Angebote, so übermitteln wir dem Finanzierungspartner die vollständigen Kreditunterlagen und stellen den Kontakt zwischen den beiden Parteien her. Somit fungieren wir auch als Kommunikatoren zwischen den Parteien.

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“Wir wollen diese beiden Branchen zusammenbringen, um für sie gleichermaßen Mehrwert zu schaffen.”

Edward Poniewaz

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Lädt der Kunde lediglich seine Unterlagen hoch und erhält irgendwann die Angebote zum Vergleich?

Edward Poniewaz: Kunden werden von uns in dem Maße betreut, wie sie es individuell wünschen. Zwar ist sozialfinanz.de eine Finanzierungsplattform, über die sich der gesamte Anfrageprozess abbilden lässt, allerdings streben wir auch das Gespräch mit den handelnden Personen an. Unser Anspruch ist es, digital und trotzdem persönlich für unsere Kunden da zu sein.

Das ist die Kundenseite. Welche Vorteile haben Ihre Finanzierungspartner?

Edward Poniewaz: Mit sozialfinanz.de erhalten unsere Finanzierungspartner Zugang zu einer wachstumsstarken Branche. Allerdings ist eine hohe Kompetenz notwendig, um die Vorhaben in der Sozial- und Gesundheitsbranche zu beurteilen. Und hier kommen unsere Finanzierungsberater ins Spiel: Wir kennen die Sozial- und Gesundheitswirtschaft und können Banken und Finanzdienstleistern, die mit uns zusammenarbeiten den fachlichen Input liefern, ohne dass der jeweilige Finanzierungspartner die nötige Branchenexpertise und Vertriebskanäle aufbauen muss.

An welcher Stelle der Wertschöpfungskette sehen Sie sozialfinanz.de?

Edward Poniewaz: Ich sehe sozialfinanz.de als Schnittstelle zwischen der Sozial- und Gesundheitswirtschaft und der Finanzierungsbranche. Und genau das wollen wir sein: ein Verbindungsstück. Wir wollen diese beiden Branchen zusammenbringen, um für sie gleichermaßen Mehrwert zu schaffen.